Lei da Multipropriedade regulamenta compra compartilhada de imóvel

Publicado em 13 de janeiro de 2019

Embora já seja uma realidade da vida e dos negócios imobiliários no Brasil, presente especialmente em diversos empreendimentos de destinos turísticos, o instituto da multipropriedade acaba de ser regulamentado no país com a publicação no último dia 21 de dezembro da Lei 13.77/18, que inseriu os artigos 1.358-B a 1.358-U do Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002), definindo esta modalidade de aquisição imobiliária e tratando de sua instituição, direitos e das obrigações dos multiproprietários.

Nos termos da nova legislação, a "multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.", ou seja, se aplica às situações em que o bem é adquirido por dois ou mais proprietários, que gozam de idêntico direito de uso, porém em períodos diversos e limitados, que não poderá ser inferior a 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, podendo ainda ser fixo e determinado, para um mesmo período de cada ano, flutuante ou misto, combinando os dois sistemas anteriores.

O resultado desta inovação legislativa é que na prática o legislador tratou de parcelar o imóvel no tempo, criando diversas unidades autônomas vinculadas a um período certo de tempo do ano, desde que o prazo mínimo seja de 7 dias, o que na prática significa que um imóvel, em tese, pode pertencer a até 52 proprietários distintos, reduzindo o tempo ocioso do bem, ao passo que otimiza sua utilização.

Assim como no regime condominial, tão conhecido e familiarizado, a multipropriedade é instituída a partir do registro no competente Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo, cabendo ainda a estipulação da convenção condomínio em multipropriedade, a qual compete disciplinar sobre os poderes e deveres de cada multiproprietário no que tange às instalações, modificações, conservação,  limpeza e rateio de despesas, limite de usuários simultâneos, regras de acesso ao administrador, criação de fundo de reserva, multas e outras obrigações usuais do uso comum.  

Mas é importante destacar que este modelo se diferencia do formato tradicional do condomínio, uma vez que o imóvel objeto do multipropriedade é indivisível, não se sujeitando à ação de divisão ou de extinção de condomínio, nele incluindo as instalações, equipamentos e o mobiliário, cuja eventual transferência para terceiros independe de eventual anuência ou cientificação dos demais multiproprietários, em contraste ao direito de preferência característico da modalidade condominial.  

Outro efeito prático diz respeito à cobrança das cotas condominiais e do IPTU, que, por se tratarem de obrigações diretamente relacionadas à propriedade, devem se limitar ao tempo que cada multipropritário a possui, não assumindo este a responsabilidade pelo todo, portanto, cada multiproprietário é responsável apenas pelas despesas relacionadas ao período em que é titular do imóvel.

Para gerenciar o uso do imóvel pelos multiproprietários, o novo instituto prevê ainda a figura do administrador, responsável por exercer à coordenação da utilização do imóvel pelo período correspondente, elaborar o orçamento anual, com previsão de receitas e despesas, cobrar as quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários, bem como controle dos multiproprietários, apurando eventuais danos, assim como promover a manutenção, conservação, limpeza e eventuais trocas ou substituições de instalações, equipamentos ou mobiliários.

Sendo assim, ao compartilhar os custos para implantação, bem como para manutenção dos imóveis em multipropriedade, esta modalidade permite a redução do investimento do interessado, tornando-se um produto mais acessível e, portanto, mais abrangente. Com isso, a expectativa do setor é que a maior segurança jurídica trazida com a Lei da Multipropriedade contribuirá para o aquecimento do mercado imobiliário, já otimista com a retomada do crescimento econômico do país.