Alteração nos investimentos em condo-hotéis

Publicado em 23 de setembro de 2018

O setor hoteleiro no Brasil foi um dos que mais se aproveitou do boom imobiliário no período que antecedeu os grandes eventos mundiais da Copa do Mundo e das Olimpíadas, cujo rápido crescimento trouxe inúmeras inovações para o setor no país, entre elas a modalidade de investimento conhecida como condo-hotéis, que consiste no financiamento no varejo para construção de um hotel, baseado na incorporação imobiliária em que o investidor compra cotas do futuro empreendimento, participando de seus resultados, portanto, quem compra os condo-hotéis assume o risco de o empreendimento ter sucesso de ocupação ou não.

Porém, diferentemente de outras estruturações jurídicas, o investidor não passa a ser titular do direito de propriedade de uma unidade autônoma, que será locada à sociedade operadora do empreendimento imobiliário, mas titular de uma cota da sociedade, cuja fração pode ou não coincidir com a metragem da unidade imobiliária, o que facilita a dissolução do capital e sua distribuição como investimento no varejo.

Trata-se, no entanto, de um instituto recente para o mercado, que até então era regulado pela Deliberação CVM nº734/2015, que, visando o desenvolvimento da modalidade por meio da redução do cronograma do período de análise, permitia dispensa do registro da oferta pública perante a CVM, desde que cumpridos alguns requisitos previsto nesta regulamentação.  

Recentemente este entendimento foi alterado pela CVM, que no dia 28 de agosto, publicou a Instrução CVM nº 602, que dispõe sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro, determinando que as ofertas sejam ser registradas previamente na CVM.

Esta mudança se dá diante das turbulências que vive o setor e a insegurança do mercado hoteleiro em algumas cidades, fruto do excesso de oferta e do insucesso de alguns empreendimentos, que sequer tiveram suas obras concluídas, como se verifica em Belo Horizonte.

Segundo o diretor da autarquia, embora a ausência do registro pudesse gerar mais celeridade e talvez uma redução de custos na largada do empreendimento, por se tratar de um mercado muito novo, ainda vivendo sua curva de aprendizado, chegou-se a um consenso que a exigência do registro daria mais segurança jurídica a modalidade, mitigando alguns abusos, ao mesmo tempo em que a CVM atendeu ainda ao pleito do mercado de permitir a participação no varejo, não limitando essas ofertas a investidores profissionais. 

Para que a oferta pública seja registrada perante a CVM, o prospecto de venda dos empreendimentos hoteleiros nesta modalidade deverá ser aprimorado, passando a conter, por exemplo, o estudo de viabilidade econômica e financeira. Ao mesmo tempo, delegou-se às incorporadoras o dever de fiscalizar a atuação das corretoras, que não podem prometer rentabilidade futura, devendo ainda alertar o investidor para os riscos da aplicação.

Com estas alterações verifica-se o amadurecimento do instituto que o qualifica, cada vez mais, como uma opção de investimento no mercado imobiliário de varejo, sendo apto, inclusive, para captar recursos menos vultosos nas crescentes plataformas de investimentos, que abre oportunidade ao pequeno investidor de participar do mercado imobiliário.