O que valoriza e desvaloriza um imóvel

Publicado em 19 de fevereiro de 2012

Muitas vezes as pessoas indagam quais são os fatores que trazem valorização e aqueles que resultam em desvalorização, sendo que essa discussão é comum dentre profissionais do mercado imobiliário, entretanto não existem listas prontas ou manuais que contenham tais elementos, pois eles se apoiam no tripé custo-qualidade-utilidade, não existindo listas prontas, uma vez que a análise tem que ser pautada não só pelos aspectos objetivos, mas especialmente sob o prisma sócio-econômico do público ao qual se destinam.

Existe uma estória que certa vez indagaram a um experiente empresário do setor quais os três fatores que mais valorizam um imóvel, no que ele prontamente respondeu: localização, localização e localização. Essa brincadeira demonstra que o quesito do local onde situa-se o imóvel tem sido tratado como o primordial neste tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse para aquisição do mesmo, sendo fator determinante na escolha, devendo ser observada a infraestrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha, condições de segurança e possibilidades de alterações futuras.

A análise desses pontos muda o enfoque dentre as diferentes faixas de renda, enquanto as mais baixas buscam proximidade com hospitais e escolas públicas, além de facilidade de acesso ao transporte público, as camadas de renda mais alta procuram locais com menores índices de violência e maiores facilidades de acesso, ou ainda próximos a shopping centers ou equipamentos públicos de lazer em extensas áreas verdes.

Sob um contexto mais limitado, surge a questão do posicionamento do imóvel no local analisado, como a possibilidade de invasões ou inundações, frente ou fundos, altura, aeração, ventilação, insolação, fatores de insalubridade e vista, esta última com grande destaque para aqueles situados em cidades litorâneas, cujo valor por metro quadrado de um imóvel de frente para a praia em relação a outro distante somente alguns quarteirões.

Como exemplos podemos citar a posição em relação ao sol nascente, que deve preferencialmente voltar-se para os quartos, que aquecerão os ambientes na parte da manhã, a maior procura por apartamentos situados nos andares mais altos, as lojas com frente para a via pública e os imóveis que possuem vista definitiva e atraente.

No que tange aos aspectos gerais do imóvel, a área é o fator determinante, cujo valor deverá ser sempre compatível com as necessidades do adquirente, devendo também ser considerada a divisão interna e adequação ao uso programado.

Sobre a questão relativa às características arquitetônicas de uma edificação, cumpre destacar um tópico destinado às vagas de garagem, item considerado até dispensável em meados do século passado, mas que hoje requer uma faixa de alta renda um número igual ou superior a três vagas por unidade.

Outro exemplo refere-se à estrutura social e de lazer de um condomínio, que devem se adequar aos usos e necessidades dos usuários, preferencialmente possuindo integração entre o salão de festas e a área de lazer, com espaços abertos, que permitam maior versatilidade em sua utilização.

Os fatores intrínsecos referem-se aos aspectos construtivos, que exercem influência direta sobre o valor da edificação, com destaque para a depreciação física e funcional, devendo também ser objeto de análise o estado de conservação e existência de defeitos, condições das instalações, qualidade dos materiais e emprego de novas tecnologias, especialmente porque uma reforma não pode ser capaz de adequar o imóvel às necessidades atuais, ou sem custo inviabiliza sua readequação.

Finalmente, cabe uma observação de caráter geral, destinada aos proprietários que venham a fazer intervenções em um imóvel, no sentido de evitarem alterações de cunho pessoal, que o personalizem, devendo realizar aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado.