Operações urbanas

A Lei nº 10.257 de 2001, mais conhecida como Estatuto da Cidade, teve como objetivo estabelecer diretrizes de ordem pública e interesse social sobre o uso da propriedade urbana e da cidade, bem como regulamentar os artigos 182 e 183, que tratam da política urbana, fixando os princípios, objetivos, diretrizes e instrumentos de gestão urbana.

O referido diploma legal possui diversos instrumentos de política urbana discriminados ao longo do texto, postos à disposição das unidades da federação, que constituem-se em mecanismos de planejamento, tributários, financeiros, jurídicos e políticos, destacando-se dentre outros, o direito de preempção, outorga onerosa, transferência do direito de construir e operações urbanas consorciadas.

Estas últimas encontram-se definidas no § 1º do art. 32 do Estatuto da Cidade como sendo “o conjunto de intenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar, em uma área determinada, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental”.

A origem desse instrumento remonta às ZAC’s (Zones d’ Amenagement Concerté) da França, e nas experiências realizadas no município de São Paulo, denominadas “operações interligadas”, cuja regulamentação após 2001 tem por objetivo permitir aos municípios gerar meios modernos de gestão pública visando o financiamento da implantação da infraestrutura urbana, sem que haja aumento do endividamento público, como também, a melhoria da qualidade de vida da população.

É um instrumento poderoso, eficaz, amplamente testado em países como Canadá, Estados Unidos e Inglaterra, como também no Brasil, especialmente, no Município de São Paulo, onde as Operações Urbanas Água Espraiada e Faria Lima são revestidas de pleno sucesso e foram responsáveis não só pela formalização e aplicação do instrumento, mas também por resultados efetivos tal qual a revitalização, valorização e readequação de importantes espaços urbanos.

As operações urbanas são implantadas em perímetros identificados e escolhidos visando coadunar oportunidades, ou seja, zonas de crescimento urbano com extensas áreas ociosas e/ou que necessitem de requalificação urbana e que estejam carentes de investimentos públicos em infraestrutura.

Nestes locais a ação do poder público é fundamental, pois alterando a legislação de uso e ocupação do solo, com modificação dos índices urbanísticos e normas edilícias (considerando o impacto dela decorrente), reestudo das novas vocações com a requalificação do espaço urbano (uso residencial e/ou industrial para uso comercial, residencial ou misto) e/ou incentivo para remembramento de lotes, aumento do potencial de construção, alteração da taxa de ocupação, haverá indução natural ao investimento privado.

Todas as alterações na legislação e a previsão de execução de infraestrutura ocasionarão valorização das áreas localizadas no perímetro da Operação Urbana, sendo o “lucro” decorrente de tal ganho compartilhado entre a iniciativa privada e a municipalidade.

A iniciativa privada dará uma “contrapartida” para a Municipalidade em razão dos benefícios recebidos que, por sua vez, será transformada em obras previamente determinadas e aprovadas, devendo ser realizadas dentro do próprio perímetro, constituindo-se em ciclo virtuoso de investimentos privados e benfeitorias públicas.

Dentre as vantagens da aplicação desse instrumento podemos destacar a estabilidade jurídica, decorrente de regras claras e imutáveis, marco legal com risco zero, a readequação e reposicionamento do espaço urbano, melhoria da qualidade de vida da área do perímetro e das regiões lindeiras (ganho ambiental), implantação de infraestrutura urbana com recursos oriundos diretamente da iniciativa privada e, por ser uma operação de circuito fechado, ou seja, toda a arrecadação é investida em obras de infraestrutura no perímetro da operação, realimenta o interesse de investimentos da iniciativa privada.