Tributação imobiliária

Publicado em 1 de abril de 2012

O mês de abril em nosso país, além de ser o primeiro da estação do outono, faz com que os brasileiros percebam claramente que nossa carga tributária é das mais elevadas do planeta, e ao preencher a declaração anual de imposto de renda, verificam que terão que entregar ao governo parte dos rendimentos obtidos no ano anterior.

No caso de imóveis, a situação pode se mostrar ainda mais preocupante quando o contribuinte descobre que deixou de se beneficiar de uma isenção prevista na legislação, portanto totalmente legal e legítima, por simples desconhecimento, ao contrário da narrativa contida no livro Pai rico, pai pobre, do americano Robert Kiyosaki, em que o autor aponta como um dos fatores determinantes do sucesso do “pai rico” estar justamente no benefício explorado junto ao fisco, utilizando a prerrogativa de não recolher o imposto sobre o ganho de capital na venda de um imóvel, uma vez que usou a quantia para adquirir outro de valor superior.

Não obstante o exemplo literário se refira à realidade norte-americana, ele serve para mostrar as oportunidades que surgem quando se está atento aos benefícios da legislação fiscal, cujo conhecimento das regras estabelecidas pela Receita Federal sobre ganhos obtidos nas transações imobiliárias e as formas de declarar as despesas na compra de imóveis podem não só reduzir o imposto devido, mas também evitar cair nas “garras do Leão”.

A primeira questão a ser analisada se refere à maneira de declarar o imposto do contribuinte que adquiriu um imóvel que não seja à vista, o que é feito sob a forma direta de lançamento, seja pela compra de um imóvel na planta (em construção), no caso de um financiamento de imóvel pronto e ainda quando o investidor resolveu aplicar em um fundo imobiliário.

No caso do imóvel em construção, pode ser informado o montante pago no ano base em que se realizaram os aportes, e nos anos seguintes os respectivos valores, ou ainda lançar o valor total e indicar as parcelas em aberto com a dívida, que será amortizada, similar ao caso do financiamento do imóvel pronto que deve aparecer na seção “Bens e Direito”, e nas “Dívidas” lança-se o saldo devedor.

Já os fundos de investimento imobiliário são isentos de pagamento de imposto de renda para pessoas físicas, desde que tenham no mínimo cinquenta investidores e o contribuinte não seja titular de percentual superior a 10% do total de cotas do portfólio.

Para o lançamento dos ganhos obtidos na venda de imóveis, algumas regras devem ser observadas, a primeira delas referente à data de aquisição do bem, se ocorrida anteriormente a 31 de dezembro de 1968, não existe qualquer pagamento de imposto de renda, independentemente do valor da transação, enquanto para aqueles adquiridos entre 1969 e 1988 é possível realizar a depreciação do bem a uma taxa de 5% ao ano, cujo cálculo deverá ser efetuado no site da Receita Federal na internet (www.receita.fazenda.gov.br), que fornecerá o valor final.

As regras tributárias em vigor permitem ainda a aplicação de um “fator de redução” sobre os ganhos obtidos com a venda de bens imóveis adquiridos a partir de 1996. Assim, se a pessoa possuir um único imóvel de valor inferior a R$ 440.000,00, ou ainda se vendeu um imóvel residencial e usou todo o dinheiro na compra de outro, estará isento de pagamento de imposto de renda.

Se, eventualmente, alguém comete algum tipo de irregularidade, poderá sanar o erro, mediante retificação da declaração, devendo recolher os impostos atrasados, e pagará uma multa de 20%, mas se continuar omisso e o erro for detectado pela Receita Federal, estará sujeito a uma multa de até 150% do valor devido.