A terceira onda dos flats

Publicado em 13 de maio de 2012 - Advogado/Engenheiro Francisco Maia Neto

Os flats são produtos imobiliários bastante conhecidos no mercado, em que muitos investidores institucionais, pessoas físicas ou jurídicas, alocaram recursos, cuja origem remonta ao final da década de 1970 e início da década de 1980, quando incorporadores e imobiliárias vislumbraram a oportunidade de oferecer a esses compradores um produto híbrido, que atenderia tanto ao residente como ao hóspede.

Sua concepção original apresentava uma área útil da ordem de 50 m2, disponibilizando aos usuários os mesmos serviços hoteleiros tradicionais e trazendo como grande novidade a quebra de dois paradigmas, pois representava para o setor uma solução à enorme dificuldade de financiamento para a construção de novos hotéis, marcada pelo fracasso dos planos elaborados pela EMBRATUR na década anterior, além de alterar o conceito de tamanho de uma unidade residencial, uma vez que se viabilizou a moradia com conforto, luxo e serviços, tudo isso aliado à pequena dimensão.

O sucesso desse conceito foi inegável, tendo atraído uma significativa parcela de mercado formada por casais sem filhos e solteiros, que passaram a morar com a mesma qualidade que nos apartamentos tradicionais, entretanto, a necessidade de renovação exigida por este produto fez com que, nos anos seguintes, surgisse um conflito de interesse entre investidores e residentes, o que afugentou novos compradores, suspendendo os lançamentos ao longo da década seguinte.

A estabilidade econômica obtida com o sucesso do Plano Real fez com que o desempenho do setor hoteleiro melhorasse significativamente nas principais cidades brasileiras, o que sinalizou a retomada desses empreendimentos e resultou em uma segunda onda de flats, a partir da metade da década de 1990, cujos projetos passaram a ser mais compactos, com área em torno de 30 m2, e, em busca de segmentação, voltados aos moradores, o residencial com serviços, e investidores, integralmente reunidos no pool de locação.

A superoferta resultante dessa nova investida foi ainda maior do que aquela registrada na fase anterior e, somada a uma pequena crise econômica no início dos anos 2000, fez com que as taxas de ocupação atingissem patamares da ordem de 25%, e as diárias médias anuais caíssem a um patamar 70% inferior ao que se praticava na década anterior, o que resultou na readequação de diversos empreendimentos e até mesmo no fechamento de outros.

A partir da metade da década de 2000 uma nova realidade surgiu no país, com as taxas de ocupação atingindo 60%, mas com diárias ainda deprimidas, o que se reverteu no início dos anos 2010, quando as taxas de ocupação passaram a patamares de até 100% de segunda a quinta-feira, o que se soma aos grandes eventos internacionais que o país irá sediar, permitindo a terceira onda dos flats.

Esse novo formato promete trazer menos riscos ao investidor, pois, ao contrário do modelo anterior, no qual o cliente comprava uma unidade e somente após a conclusão decidia o destino, colocação no grupo de locação, uso próprio ou locação direta, o comprador deve aderir de imediato ao pool de locação e a decoração passou a ser embutida no preço.

Nesse cenário, mostra-se louvável a atitude do SECOVI/SP, por meio de seu Núcleo Turístico, Imobiliário e Hoteleiro, que elaborou um Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados, com objetivo de evitar parte dos problemas registrados anteriormente, servindo como norma de conduta e orientação a todos os participantes desse segmento imobiliário.