Soluções extrajudiciais de conflitos condominiais

Publicado em 10 de janeiro de 2010

Em seu discurso de posse como Presidente do SupremoTribunal Federal, a mais alta corte de justiça do país, o Ministro Gilmar Mendes fez uma advertência sobre a necessidade de se deixar a cultura judicialista de que toda e qualquer controvérsia tem que ser resolvida com a utilização do Poder Judiciário.

Além do excesso de formalismo que o processo está submetido, em decorrência da legislação em vigor, os números da pesquisa divulgada pelo CNJ – Conselho Nacional de Justiça, relativa ao ano de 2008, revelam que somente na justiça estadual do país, cada juiz já se aproxima de uma média de 6.000 processos, com a entrada de uma média diária de 6 novos processos, o que demonstra uma elevada e preocupante solicitação por parte da população.

Não podemos deixar de reconhecer os esforços empreendidos pelo Judiciário e pelo Legislativo em procurar melhorar a prestação jurisdicional, por meio de alterações na legislação processual e na implementação de iniciativas que visam descongestionar a justiça, como, por exemplo, a lei de Arbitragem e a Semana Nacional de Conciliação.

Não foi por acaso que destacamos esses dois pontos, mas porque representam dois importantes meios alternativos ao Judiciário de solução de controvérsias, compreendendo mecanismos onde as partes em litígios encerram a pendência sem a necessidade de julgamento pelo Judiciário onde inúmeros recursos podem atrasar significativamente o término da demanda.

A conciliação pode ocorrer no curso de processo judicial, ou antes das partes optarem pela via judicial, classificada como uma das formas de autocomposição, onde os litigantes buscam a solução da controvérsia com a participação de um terceiro, neutro e imparcial, que auxilia o diálogo e pode propor alternativas.

A arbitragem é uma opção facultada às partes que implica na renúncia ao Poder Judiciário, por meio da convenção de arbitragem, que ocorre pela forma contratual (cláusula compromissória) ou diante de um conflito instaurado (compromisso arbitral) cuja decisão do litígio caberá a um ou mais árbitros que irão emitir uma sentença encerrando o litígio.

Tanto a arbitragem como a conciliação homologada em juízo produzem um título executivo judicial, do qual não cabe mais recurso, cabendo às partes o cumprimento voluntário ou por meio de execução judicial, lembrando ainda a possibilidade da utilização da mediação, muito semelhante à conciliação, cujo terceiro, também neutro e imparcial, procura aproximar as partes sem intervir no litígio, deixando exclusivamente às partes à solução de conflito.

Esses institutos se mostram extremamente adequados à solução de conflitos condominiais, pela rápida explicação anterior, uma vez que o tempo nesse tipo de relação é um fator determinante, decorrente da carga emocional envolvida, portanto, deve haver uma conscientização em adotarmos um desses instrumentos, com vista à pacificação dessas relações.

Embora toda a área imobiliária seja propensa a conflitos, em áreas como locação ou compra e venda de imóveis, notoriamente os conflitos de vizinhança nos condomínios são os mais espinhosos, uma vez que envolvem divergências entre pessoas que convivem no mesmo espaço, resultando em uma relação desagradável, que pode gerar episódios indesejáveis, envolvendo muitas outras pessoas que coabitam o mesmo local.

Diante de todo o exposto, a adoção de um desses mecanismos se mostra altamente vantajosa aos condomínios, que devem fazê- la mediante a introdução de cláusulas específicas na convenção de condomínio, que pode prever a solução dos conflitos em duas etapas, preliminarmente por meio da mediação ou da conciliação que, se não lograr êxito, será definitivamente resolvido por arbitragem.

No caso dos condomínios já implantadas, deverá ocorrer nos moldes do art. 1351 do Código Civil, alterado pela lei 10.931/04, que prevê: “Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno”, à partir do qual todos os conflitos serão resolvidos de forma rápida e eficiente, de forma muito menos adversarial.