Relação entre construtor e comprador

Publicado em 19 de junho de 2006

Desde o início da década de 1990, as relações negociais entre as empresas construtoras e os compradores de imóvel passaram a receber atenção especial da legislação pátria, com advento do Código de Defesa do Consumidor – CDC (Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990), que veio a ser complementado com o Novo Código Civil – NCC (Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002).

O CDC assegura ao consumidor as garantias contratadas, a qualidade do produto e a garantia legal de responsabilidade pelos seus vícios. São quatro os artigos aos quais os compradores de imóveis podem recorrer quando se sentirem prejudicados em seus direitos.

O artigo 18 determina o máximo de trinta dias para a resolução dos problemas aparentes ou ocultos que comprometam a qualidade do bem fornecido ao comprador. No caso da construção civil, o não cumprimento desse prazo acarretará a substituição do produto ou a nova execução dos serviços.

Já o artigo 50 prevê a garantia contratual de adequação, ou seja, institui o dever da construtora e/ou incorporadora responder, por escrito, pela adequação do produto ou serviço viciado (defeituoso), conforme o uso que dele se espera. Seria uma espécie de termo de garantia complementar ao contrato.

A garantia legal de qualidade do produto está prevista nos artigos 12 e 14, que, em linhas gerais, estabelecem como direito do consumidor a informação precisa e adequada sobre os produtos e serviços adquiridos e os possíveis riscos que apresentem. Isso significa que tanto falhas na qualidade dos produtos e serviços, como nas suas informações, são passíveis de apuração de culpa, ou melhor, geram responsabilidades para o fornecedor.

Também o NCC, em seus artigos 421 e 422, instituiu a função social do contrato e o dever das partes agirem de boa-fé em todas as fases do mesmo: desde a pactuação da relação contratual até depois de seu cumprimento. No caso, boa fé significa os deveres da lealdade, transparência e cooperação entre as partes.

O artigo 618 prevê para o setor da construção civil o dever de responder por cinco anos pela solidez e segurança do trabalho da edificação, sendo que o proprietário da obra tem o prazo de seis meses, a partir do surgimento do defeito, para acionar a responsabilidade do construtor.

O NCC prevê também, em seu artigo 931, para todas as atividades e mesmo fora do âmbito das relações de consumo, que empresários e empresas respondam, independentemente de culpa, pelas falhas causadas pelos produtos que colocam em circulação.

Todo esse arcabouço normativo que incide sobre a atividade construtora estimula o aperfeiçoamento das relações entre os construtores/incorporadores e seu público final, conferindo-lhes principalmente maior transparência. Foi em cima do que prega, portanto, a legislação atual, que o Sinduscon-MG, em conjunto com industriais e fornecedores de serviços do setor, produziu o manual Projeto-Garantias, resultado de um projeto iniciado há 11 anos, que vem disponibilizando para a sociedade informações e orientações de como bem cuidar e preservar o seu imóvel, e agora, de como acessar as garantias que lhe são de direito no caso de vícios nas unidades imobiliárias.

Se, por um lado, o consumidor sai ganhando com essa nova publicação, por outro, o meio jurídico e o Poder Judiciário também ganham, pois o manual sintetiza as garantias aplicáveis ao imóvel, atendendo a todas as exigências legais no trato das relações de consumo, além de atender também à normalização técnica ditada pela ABNT. Trata-se, assim, de uma obra de relevância no plano jurídico, mas também no plano técnico, uma vez que orienta ainda sobre os cuidados, revisões e manutenções preventivas que a unidade deve receber para que seus componentes tenham assegurados uma longa vida útil.