Built to suit regulamentado 

Publicado em 31 de março de 2013

A modalidade de locação denominada built to suit, que pode ser traduzida como “construção sob encomenda”, é um modelo tipicamente norte-americano, utilizado nas situações em que determinada empresa necessita de um edifício industrial ou comercial, mas não deseja ou não possui capital para o desenvolvimento do projeto, que inclui a aquisição do terreno e a construção, o que se constitui numa situação diferenciada, especialmente em função da dimensão e condições próprias do imóvel.

Esse tipo de operação tem crescido substancialmente no país, principalmente em decorrência do crescente interesse de fundos e investimentos que desejam escapar da queda dos juros se fixando em ativos de longo prazo, pois a contrapartida do investimento, na entrega do objeto desejado pelo locatário, é um contrato de longo prazo, usualmente variando entre dez e quinze anos.

Diante da ausência de um dispositivo legal que regulasse essa relação locatícia, o mercado se via diante de uma grave insegurança jurídica, decorrente da renúncia expressa do locatário (inquilino) em pleitear a revisão dos aluguéis, prevista no art. 19 da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, e da cláusula que impunha ao locatário uma multa equivalente à soma dos aluguéis a vencer, a título de perdas e danos, no caso de desocupação antecipada, alicerçada nos artigos 412 e 473 do Código Civil Brasileiro.

Essas condições são imprescindíveis para a estruturação de operações financeiras lastreadas nos recebíveis originários dos contratos built to suit, com as quais são viabilizados créditos de longo prazo, muito bem recebidos no mercado de capitais, lastreados na Lei nº 9.514/97.

A partir de dezembro de 2012, com a publicação da Lei nº 12.744, o mercado passou a dispor de um instrumento legal que disciplina essas questões, uma vez que foram introduzidas duas modificações na lei de locações, alterando seu artigo 4º e introduzindo o artigo 54-A, com dois parágrafos, obrigando o locatário a cumprir o prazo da locação ou a pagar a multa equivalente e impedindo que pleiteie a revisão do valor dos aluguéis.

A nova legislação, conhecida como Lei do Built to Suit, embora bem recebida pelo mercado, não escapou de críticas, uma vez que alguns juristas defendiam sua formatação original, abrigada fora da lei sobre locações, enquanto outros reclamam de sua abrangência, entendendo que ela é dúbia quanto a algumas modalidades de contrato dessa natureza, merecendo mais detalhamento.

O certo é que existe um consenso quanto ao avanço desse novo diploma legal, que certamente atrairá um maior número de investidores para esse segmento, especialmente pela liberdade de contratação entre as partes, o que representa segurança jurídica, o que nosso país tanto necessita em sua caminhada desenvolvimentista.