Reformas condominiais - I

Publicado em 23 de dezembro de 2012

No último mês de novembro, a CMI-SECOVI/MG, entidade que representa as empresas que compõem os diversos segmentos do mercado imobiliários, lançou o projeto Encontro Jurídico para o ano de 2013, sendo escolhido para o evento de apresentação um assunto que ganhou relevância este ano, em função de uma sequência de lamentáveis acontecimentos ocorridos em diversas cidades, com destaque para a queda de edificações no Rio de Janeiro e São Paulo, que recebeu o nome de “Riscos e precauções de reformas prediais em condomínios”.

Essa dura realidade pode ser observada em todas as cidades, especialmente no que toca às edificações mais antigas, muitas delas carentes de manutenção e algumas chegando até mesmo ao risco iminente de desabamento, o que se alia à existência de reformas executadas sem a orientação de profissionais habilitados e sem a devida autorização dos órgãos competentes, o que tem gerado apreensão em moradores, síndicos e administradores de condomínios.

Diante do caso concreto, é natural o surgimento de muitas dúvidas, e o evento inaugural serviu para esclarecer pontos importantes, começando pelos conceitos de risco, tratado como a probabilidade de ocorrência de um evento adverso, futuro e incerto, originário de causas previsíveis ou imprevisíveis, e de precauções, entendidas como as medidas contra os riscos potenciais, tomando por base o atual estado da arte, passando por explicações sobre o conjunto da edificação em seu sentido físico, as normas de inspeção e manutenção predial, a responsabilidade dos envolvidos, até as questões de natureza estrutural.

Esse entendimento deve começar pela noção de que o condomínio é a propriedade de um conjunto de pessoas sobre um bem e as edificações compostas de diversas unidades formam o chamado condomínio edilício, devidamente disciplinado no Código Civil Brasileiro, composto das partes privativas, de uso individual por cada proprietário, e das partes comuns, cujo direito se estende a todos os condôminos, e justamente em função dessa copropriedade é que surge a Convenção de Condomínio, para detalhar os direitos e deveres dos usuários do condomínio.

A Convenção de Condomínio é um documento obrigatório para registro da incorporação, existindo ainda um Regimento Interno, em que são estabelecidas as regras de convivência, além daquelas existentes na legislação em vigor, portanto, as intenções de realizações de obras devem ser comunicadas previamente aos administradores, objetivando sua análise, cuja realização de reforma somente deverá ocorrer após esse procedimento.

O caso das obras realizadas nas unidades autônomas, de uso privativo, leva muitos a imaginar que, por estarem compreendidas no espaço que lhes pertence, não há este dever, entretanto, ali existem diversos elementos e componentes que são parte integrante da edificação como um todo, tais como vigas e pilares, bem como instalações de água, energia e sanitários de uso comum, que pertencem ao condomínio.

Dessa forma, é necessário distinguir as intervenções que constituem meras reformas decorativas, tais como pinturas, substituição de revestimentos e forros por outros análogos, troca de aparelhos sanitários sem intervenção nas instalações ou partes elétricas que não constituem aumento na carga, que se diferenciam das intervenções que caracterizam alteração da arquitetura e da estrutura da unidade, que exigem a confecção de projetos específicos com a necessária responsabilidade técnica.

Enquadram-se nessa situação todas as modificações que impliquem a mudança das características originais do projeto que possam resultar em sobrecargas, supressões ou acréscimos e que provoquem desequilíbrios na concepção do projeto estrutural, com especial atenção para aquelas que resultem em expansão de áreas cobertas.

Em qualquer das hipóteses, é fundamental que os procedimentos de reforma sejam harmonizados entre o proprietário da unidade e o condomínio, visando manter seu bom funcionamento, bem como objetivando verificar a interferência das modificações pretendidas na segurança das pessoas e no patrimônio comum.