A real área de um apartamento

Publicado em 23 de janeiro de 2011

Em determinada ocasião presenciamos uma acalorada discussão em uma reunião de condomínio, cujo tema era a exata “área real” dos apartamentos daquele prédio, em função de informações desencontradas quanto a esse valor, o que estava levando até mesmo a uma disputa judicial com a construtora.

Essa questão é realmente motivo de muita controvérsia, especialmente quando se trata de imóveis de alto padrão, uma vez que as camadas mais baixas preocupam-se simplesmente com a casa própria, a classe média volta-se para o número de aposentos, enquanto o topo da pirâmide social prioriza o espaço, valorizando a área da unidade habitacional.

Na verdade, não existe uma “área real”, mas alguns conceitos de área; antes, porém, torna-se importante destacar os elementos em que iremos buscar resposta à indagação. Primeiramente, no Memorial de Incorporação, um documento público e obrigatório nas construções em condomínio, que fica registrado em cartório e contém todos os elementos referentes ao edifício e seus componentes.

Inseridas neste documento encontram-se tabelas numéricas padronizadas, referenciadas na Norma Brasileira NBR 12.721 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em que são detalhados todos os quantitativos da edificação, especialmente suas áreas, devidamente individualizadas pelas diversas tipologias.

É comum as pessoas utilizarem expressões como “área útil” ou “área de vassoura”, entretanto, tais definições inexistem na citada norma para incorporações, pois quando emitem esses conceitos, estão na verdade se referindo à denominada “área privativa”. Esta é a área onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituída pela superfície limitada pela linha que contorna as paredes das dependências de seu uso privativo e exclusivo, sejam elas cobertas ou descobertas.

Além desta, devem ser consideradas ainda as “áreas comuns”, como aquelas que podem ser utilizadas em conjunto por todos os proprietários das unidades autônomas, sendo franqueado seu acesso de forma comunitária, tais como área de lazer e corredores de circulação.

Independente da destinação da área, existe um conceito muito importante, que é da “área equivalente”, que toma por base o custo de construção de determinados locais, como, por exemplo, a área de uma varanda, cujo custo pode equivaler à metade do custo do apartamento.

Este conceito é muito importante, pois em função dessas pontuações é que usualmente são distribuídas as “frações ideais” da edificação, que tomam como referência um conceito definido em Norma como “coeficiente de proporcionalidade”, e a “área total da construção”, que referencia o rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento da obra impõe gastos não só com a unidade autônoma, mas também com as partes comuns.

Além destes, outros aspectos mais técnicos poderiam ser abordados, ficando aqui ainda registrado o conceito de “área do pavimento”, que ganha importância quando se trata de um prédio de elevado padrão, com uma unidade por andar, passando o hall a ser de fato uso exclusivo desse condômino, embora legalmente ainda constitua uma área comum