Cálculo da quota-parte condominial

Publicado em 18 de abril de 2010

Umas das questões que mais tem gerado dúvidas, e até mesmo conflitos, em condomínios comerciais e residenciais se refere ao cálculo das quotas a serem distribuídas entre os diversos proprietários que, em valores percentuais, irão definir a participação de cada um nos rateios das despesas de manutenção e conservação.

Como a esmagadora maioria dos condomínios adota a fração ideal, e esta também na maior parte dos casos deriva do coeficiente de proporcionalidade, precisamos iniciar nosso raciocínio separando esses conceitos, cuja fonte de fundamentação encontra-se na NBR- 12.721/06 (Avaliação de Custos Unitários de Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios e Edifícios – Procedimento) daABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), na lei das Incorporações (lei 4.591/64) e no Código Civil (lei 10.406/02).

O coeficiente de proporcionalidade é definido como o resultado da divisão entre a área equivalente de custo padrão de uma unidade autônoma pela somatória das áreas equivalentes totais da edificação do empreendimento.

A fração ideal é uma expressão numérica, que pode vir na forma decimal ou ordinária, representando a parte do terreno e das áreas de uso comum da edificação que são atribuídas àquela unidade autônoma, sendo parte inseparável dela, com inscrição obrigatória no Registro do Imóvel.

Já a quota condominial tem um sentido obrigacional, representando a parcela de rateio fixada pela Convenção de Condomínio referente às despesas ordinárias e extraordinárias da edificação condominial, além disso, podemos ainda acrescentar que a fração ideal constitui um direito de propriedade do condomínio, portanto, não pode ser alterada sem o seu consentimento expresso.

Como a quota condominial possui característica diversa, esta pode ser alterada, desde que conte com a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, bem como deve ser definido um critério objetivo, respeitados os princípios da boa fé e da proporcionalidade.

Reconhecidamente esta é uma das questões que mais gera polêmica nas relações condominiais, exatamente porque não existe uma previsão legal ou norma técnica que estabeleça parâmetros matemáticos para o seu cálculo.

Dessa forma, muito se tem discutido sobre qual a melhor e mais adequada forma de explicação desse coeficiente, surgindo usualmente três cálculos adotados, pela divisão igualitária, em função de fração ideal ou proporcional às características físicas das unidades.

O critério igualitário é aquele onde o rateio é feito igualmente pelas unidades, e que é muito utilizado, por exemplo, em um conjunto de casas em condomínio situado em cidades litorâneas, onde as diferenças de área são inexpressivas, muitas vezes originárias de detalhes (vagas de garagem ou varandas), havendo certa uniformidade.

Já o critério da fração ideal é o consagrado e de maior utilização, que decorre da objetividade em extrair esses percentuais dos quadros da NBR-12.721 da ABNT, constantes do Memorial de Incorporação, além de partir de um pressuposto de que o rateio deve corresponder à área ocupada pela respectiva unidade.

Por fim, o critério do valor relativo, onde busca-se equalizar as características físicas do imóvel que influenciam no valor relativo, e não absoluto, da unidade, o que resulta na determinação de uma área equivalente, uma vez que presume-se ser o valor unitário médio igual para todas as unidades.

Diante do exposto, entendemos que essa situação, assim como a maioria dos casos registrados em condomínios, merece ser tratado com bom senso, como em recente parecer que emitimos para um condomínio residencial de casas sobre o tema, onde explanaremos as alternativas possíveis, sendo decidido um cálculo pelo critério do valor relativo, onde a ponderação seria em função do número de banheiros pertencentes a cada unidade.