Publicidade imobiliária

Publicado em 18 de março de 2012

Uma questão que pode gerar conflitos nas relações entre os compradores de imóveis e os empreendedores refere-se à publicidade dos lançamentos imobiliários, em que o incorporador precisa adotar as cautelas para não extrapolar as sensações e desejos envolvidos na aquisição de um imóvel, enquanto o comprador tem que entender que está adquirindo um bem projetado, a ser construído e entregue futuramente.

Isso ocorre porque o Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda publicidade sobre determinado produto adere-se ao contrato de compra e venda, podendo ser utilizada como instrumento de prova em eventual litígio, sendo considerada inadequada aquela que permita interpretações divergentes, bem como a edificação lançada deve estar em consonância com a Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações) e a publicidade, adequada às regras do Conselho Nacional de Autorregulamentação Publicitária (CONAR).

Independente da mídia escolhida, a propaganda deve enfocar o produto a ser lançado, sua localização e o preço estabelecido, sendo recomendado que, após o registro da incorporação em cartório, a agência escolhida monte as peças publicitárias e as decisões referentes à comunicação sejam aprovadas por um grupo, o que minimiza as chances de interpretações equivocadas.

Ao longo da nossa vida profissional, deparamos com algumas situações originárias dessas questões, nas quais constatamos desvios nos informes sobre as ofertas imobiliárias, mas também verificamos que, em algumas delas, o consumidor utilizou argumentos inadequados, e até mesmo equivocados, não assistindo razão à reclamação sobre a publicidade imobiliária de determinado empreendimento.

A primeira questão que pode gerar conflito refere-se à área do imóvel, que no anúncio deve ser explicitada como área privativa, sobre a qual o proprietário tem uso exclusivo, e área total, que inclui a área comum. Muitas vezes constatamos informação inadequada do construtor, mas também interpretação incorreta do adquirente.

Sobre a área privativa, é preciso ficar claro que ela inclui as paredes, inclusive as externas (fachadas) e metade daquelas divisórias com outra unidade ou a área comum, e para cálculo do custo da obra deve ser utilizada a área total, uma vez que o construtor custeia a totalidade do imóvel.

Um segundo ponto de atrito pode estar no anúncio da localização, em que não conste o bairro, mas apenas a região do empreendimento, embora a denominação oficial faça parte do contrato, o que entendemos não ser ilegal, desde que este seja um costume de mercado transformado em uso comum.

Outro aspecto refere-se às especificações e facilidades. Uma reclamação comum refere-se às unidades decoradas, cujos móveis padrão devem ser condizentes com as dimensões comerciais. Além disso, a indicação de determinada facilidade pode ser relativizada, como o anúncio de uma academia de renome em um condomínio-clube. Nesse caso, é possível que o incorporador, após tratativas com a empresa, altere determinadas condições, desde que mantida a comodidade anunciada.

Além dessas, podemos ainda relacionar a questão do preço e condições de pagamento, especialmente quando existem variações em um mesmo edifício, o que deve ser explicitado, tornando-se uma recomendação geral, pois a existência de informações claras e abrangentes sempre será um atenuante, bem como a entrega ao futuro adquirente de um dossiê no qual constem todas as informações sobre o imóvel a ser construído.