Perícias nas ações de locação de shopping centers

Publicado em 19 de novembro de 2017

As ações renovatórias e revisionais de locação constituem um significativo momento no planejamento financeiro de um shopping center, uma vez que os resultados irão repercutir no faturamento do empreendimento no mínimo nos três anos seguintes, prazo necessário pra solicitação de uma nova revisão.

Não obstante a discussão envolver matéria jurídica, como prazos e condições para propositura dessas ações, o cálculo do valor locativo é o principal objeto do desenrolar do processo, que, infelizmente, algumas vezes não recebe a devida atenção por parte dos empreendedores.

Nesses mais de quinze anos que acompanhamos perícias avaliatórias de alugueis em shopping centers, constatamos que nos casos em que é elaborado um laudo prévio, com discussão do profissional avaliador com os dirigentes do empreendimento (superintendente, controler, jurídico, etc.) tem se mostrado um importante instrumento de compreensão da formação dos valores locativos.

Essa interação permite que as pessoas envolvidas no dia a dia do centro de compras subsidiem o procedimento avaliatório com informações úteis, específicas do local onde encontra-se a loja avaliada, permitindo que as variáveis influenciantes no valor da locação sejam exploradas, permitindo montar um modelo estatístico que reflita a variação de preços em determinado momento.

São diversos exemplos vivenciados ao longo destes anos, que demonstram a importância desta prática, começando pela introdução de uma explicação objetiva da sistemática de constatação do aluguel escalonado em faixas, usualmente designados de “degraus”, que difere da locação convencional, o que pode repercutir negativamente no cálculo do valor locativo, se não for analisado de forma adequada.

Outra questão que esbarra na compreensão de muitos avaliadores se refere à inclusão dos encargos da locação no aluguel mínimo, prática denominada por alguns como “boleta fechada”, cujo aluguel mínimo é o resultado do aluguel contratado deduzidas as despesas e encargos contratuais, tais como condomínio e fundo de promoção, dentre outros.

Na esteira dos casos presenciados em perícias onde nosso escritório atuou como assistente técnico, nos recordamos de um fato que demonstra de forma inequívoca a importância dessa interação entre o profissional e os representantes do shopping center, que foi a substancial alteração no valor locativo decorrente de um detalhe existente no contrato de locação, que possuía uma atipicidade relevante na composição do valor.

Ao nos depararmos com uma ação renovatória envolvendo uma loja de fast-food, iniciamos nossos estudos segundo os preceitos normativos que recomenda a adoção do denominado “método comparativo de dados de mercado”, o que se mostra totalmente adequado a este tipo de avaliação, tamanha a quantidade de elementos de comparação que um avaliador dispõe em um empreendimento tipo shopping center.

Acontece que, ao mostrarmos os primeiros resultados à direção do empreendimento, fomos questionados pelo valor encontrado, o que, após algumas discussões sobre o contrato em análise, verificou-se a vinculação de três quiosques, que vieram em instrumentos apartados, mas se vinculam ao contrato original, o que resultou em uma mudança radical na análise dos dados, permitindo o alinhamento do valor à realidade do mercado.

Poderíamos citar outros casos similares, que envolvam situações onde o trabalho em equipe permitiu um maior aprofundamento e melhor compreensão da situação da loja objeto da avaliação em curso, que demonstram o acerto da adoção destes procedimentos, além do que, com a entrada em vigor do novo CPC (Código de Processo Civil), algumas questões procedimentais foram alteradas, devendo o assistente orientar os contratantes sobre alguns aspectos novos a serem observados.

De tudo isto, podemos concluir que, quanto maior a interação e mais intensiva for a participação dos envolvidos, maiores são as chances de que a avaliação retrate a posição correta de valores no empreendimento, sendo fundamental que os profissionais que prestam serviços de assistência técnica pericial aos shopping centers tenham cada vez mais uma visão voltada ara a atipicidade desses empreendimentos de base imobiliária, o que se conquista com aprendizado constante e troca de informações entre os agentes envolvidos.