Parâmetros urbanísticos e o valor do imóvel

Publicado em 11 de fevereiro de 2018

Na compra e venda de glebas ou lotes, e até mesmo algumas casas mais antigas, que em um contexto de adensamento urbano tendem a dar lugar a prédios, além da localização, o outro fator determinante para formação do valor destes imóveis são os parâmetro urbanísticos que incidem sobre ele, que direcionam a sua finalidade e o seu potencial.

Fundamentados na função social da propriedade e nas prerrogativas conferidas pela Constituição da República, que estabelece que a  política de desenvolvimento urbano tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento e ocupação da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, os parâmetros urbanísticos representam, na prática, uma limitação ao particular sobre o poder de usar e construir no seu imóvel em detrimento da coletividade.

Conforme estabelecido na Constituição, a regulação urbana é de competência municipal, cabendo a cada município instituir sua própria Lei de Parcelamento do Solo, para estabelecer as diretrizes para a divisão de glebas ou grandes lotes, e sua própria Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano, com as regras a serem observadas para as edificações. Por este motivo, as legislações urbanísticas não são uniformes e variam de cidade para cidade, o que exige ao comprador cuidado especial na hora da compra.

Em que pese as diferentes metodologias adotadas pelas legislações municipais, não há grande diferença entre os conceitos principais, entre os quais se destacam o conceito de zoneamento, coeficiente de aproveitamento, a quota do terreno por unidade habitacional, tipo de via, a taxa de ocupação, o gabarito, a altimetria e afastamento.

O principal conceito a ser analisando para a formação do valor de um imóvel é o tipo zoneamento que incide sobre ele, que determina os possíveis usos do imóvel a partir das diretrizes estabelecidas no Plano Diretor. Ainda que dependa da lei de cada munícipio, que possuem diferenças entre si, é a partir desta classificação que se conhece as possíveis destinações para o imóvel, como, por exemplo, se está inserido em região de desenvolvimento industrial, residencial, comercial, ou ainda de se tratar de zona de preservação ambiental, entre outras. Em suma, o zoneamento trata da materialização dos vetores de desenvolvimento urbanístico definidos no planejamento para o crescimento da cidade.

Já os demais parâmetros urbanísticos regulam as limitações que devem atender as edificações a partir das possíveis destinações determinadas pelo zoneamento. Entre eles, o que mais se destaca é o coeficiente de aproveitamento, que determina o potencial construtivo do imóvel, mediante a multiplicação da área total do terreno por um múltiplo, dependendo das condições fixadas pelo zoneamento.

Dessa forma, adotando o exemplo da legislação de Belo Horizonte, é possível que um terreno de 1.000 m² situado em uma área central possa ter uma área construída de 2.700 m², enquanto um terreno similar na Pampulha, situado em área de proteção, possa ter somente 50 m² de área construída. Por estabelecer quanto se pode construir no terreno, este parâmetro tem grande influência no valor do imóvel e não pode ser ignorado em uma negociação.

No mesmo sentido, a quota do terreno por unidade habitacional disciplina o número máximo de unidades residenciais possíveis de serem lançadas em um empreendimento, a partir da divisão da área do terreno pelo valor da quota pré-determinado pela Lei. Este parâmetro visa controlar o adensamento nas regiões da cidade, de forma que a ocupação de uma área não exceda a capacidade da infraestrutura implantada da região.

O tipo de via, por sua vez, determina os vetores dos fluxos da cidade, impactando também no valor no imóvel, porém, sua influência vai além da visibilidade conferida por sua localização, uma vez que, por vezes, os parâmetros urbanísticos restringem ou alargam as possibilidades de uso de um imóvel em função da via no qual estão inseridos. Neste caso, é comum que dois imóveis situados no mesmo quarteirão possam ter finalidade e destinações diversas, podendo, por exemplo, um deles, situado à margem de uma via de ligação de maior fluxo, possa ter destinação comercial mais ampla, e outro, por estar em uma via menor, possibilidades mais restritas.

Por fim, os demais parâmetros mencionados têm influência secundária na formação do valor do imóvel, refletindo em situações peculiares. Sendo assim, a taxa de ocupação, que se refere ao percentual máximo que a projeção da edificação pode ocupar no terreno, o gabarito, que afeta a altura máxima da edificação, e os afastamentos, relativos às distâncias da edificação às divisas, podem restringir ou até inviabilizar um empreendimento, à medida que influenciam diretamente no projeto arquitetônico, como em um terreno menor e em quina, que em pese um zoneamento permissivo e uma boa localização, a exigência dos afastamentos pode não permitir alocar uma edificação que tenha apelo comercial, apenas uma construção compacta.

Este conjunto de fatores que influenciam a potencialidade e a utilização dos terrenos obriga um processo de negociação que deve obrigatoriamente se ater aos parâmetros urbanísticos, fazendo com que não haja nenhuma surpresa desagradável após o fechamento do negócio.