Quais obras o síndico pode fazer sem consultar o condomínio?

Publicado em 8 de julho de 2012

As obras que podem ser realizadas pelo síndico, ou até mesmo por qualquer um dos condôminos no caso de omissão ou impedimento deste, são aquelas ditas necessárias, pois, segundo a regra contida no artigo 1.341 do Novo Código Civil, independem de autorização da Assembleia.

Na hipótese destas obras necessárias forem urgentes e resultarem em despesas excessivas, após tomada a iniciativa de sua realização, o síndico, ou, na hipótese de condômino que a determinou, deverá convocar imediatamente a Assembleia, para tomar ciência das providências adotadas.

As obras ou reparos, ainda que necessárias, que não tenham urgência, mas que importem em gastos excessivos, somente poderão ser executadas após autorização da assembleia convocada especialmente para esta finalidade pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento, por qualquer condômino.

A classificação de uma obra ou reparo como necessária significa que ela tem o objetivo de conservar o bem ou evitar a sua deterioração, tendo, portanto, caráter essencial, como a correção de um vazamento ou a realização de manutenção preventiva obrigatória.

Chamamos a atenção para esta segunda hipótese, uma vez que o condomínio responde civilmente por acidentes causados por mau funcionamento dos equipamentos, sendo sua conservação obrigação permanente do síndico.

Ocorrendo um sinistro e comprovada a culpa ou negligência do síndico, este poderá vir a sofrer sanções civis, por parte do condomínio, bem como se for caracterizado crime, poderá também ser responsabilizado penalmente.

Cabe ainda esclarecer que em se tratando de obras úteis, ou seja, aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, como, por exemplo, a construção de uma guarita, sua realização depende do voto da maioria dos condomínios.

Já as obras ditas voluptuárias, assim designadas aquelas que não aumentam o uso normal do bem, constituindo mero recreio ou deleite, como, por exemplo, a colocação de uma banheira de hidromassagem junto à piscina, necessitam da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.