Novos tipos de garantia na locação

Publicado em 26 de agosto de 2018

Em qualquer modalidade contratual, a existência de garantias é o principal instrumento garantidor do cumprimento das obrigações, e não poderia ser diferente no caso dos contratos de aluguel, cuja Lei 8.245/91, que regulamenta as locações urbanas, prevê em seu artigo 37 aqueles que podem ser adotadas, trazendo segurança jurídica ao negócio imobiliário e mantendo o equilíbrio entre as partes.  

Das modalidades previstas no diploma legal citado, segundo levantamento do SECOVI/SP, a mais utilizada para garantia nos contratos de locação é a fiança, que representa 46% dos contratos de locação na cidade de São Paulo, seguida do depósito caução, com 37,5%, e o seguro-fiança, com 16,5%.

A principal justificativa da prevalência desta modalidade consiste na ausência de custos extras ao inquilino, a quem compete apresentar uma pessoa disposta a garantir o adimplemento do contrato colocando o seu patrimônio em garantia. No entanto, na maioria das vezes os proprietários exigem que o fiador possua imóveis no mesmo município da locação, visando reduzir burocracia e demora de eventual processo para execução de eventual dívida do locatário, o que dificulta ainda mais a tarefa dos inquilinos, principalmente quando este vem de outra cidade.

Dessa forma, para contornar a burocracia, os transtornos causados pela fiança e os custos do seguro-fiança, algumas empresas de locação de imóveis tem inovado ao oferecer no mercado uma alternativa às tradicionais formas de garantia de aluguel, reduzindo a burocracia e as taxas para inquilinos e proprietários.

Nesse sentido, novas imobiliárias, principalmente aquelas que concentram suas atividades sob uma plataforma digital, tem oferecido locação sem a necessidade de fiador, seguro-fiança ou cheque caução, de modo que para ser aprovado o inquilino apenas precisa comprovar que sua renda é pelo menos 3,5 vezes maior que o valor do aluguel, podendo para tanto, incluir outras pessoas para chegar à quantia.

Estas empresas assumem o risco da locação, garantido ao dono do imóvel o depósito em dia do aluguel, afirmando assumir ainda por danos ao imóvel e até mesmo ações de despejo. Para tanto, a empresa substituiu as apólices de seguro individuais por uma apólice coletiva, que abrange todo o portfólio da imobiliária, o que permitiu reduzir os custos da operação.

Outra modalidade que tem crescido propiciando agilidade e custo mais baixo é a terceirização para empresas que agem como fiadoras, em uma modalidade semelhante ao seguro fiança, mas que não é realizada por bancos. Nesta oferta, que ainda é considerada como startup, o sistema criado demanda que o inquilino forneça apenas seus dados pessoais e a última fatura do cartão de crédito, que após análise pelo algoritmo desenvolvido, informa, em até 15 minutos, se o crédito foi aprovado. A taxa cobrada do inquilino é de 8% do preço anual do aluguel, um terço a menos do que a média de 12% exigida nos tradicionais seguros-fiança.   

Não obstante serem estes os caminhos recomendáveis e desejáveis, cumpre esclarecer que, mesmo nos casos onde não exista a prestação de nenhuma garantia, a legislação resguarda os direito do locador, que pode requerer liminarmente, sem ouvir o inquilino, a desocupação do imóvel em quinze dias.