A nova lei das garagens

Quando foi publicado o novo Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406), no ano de 2002, dentre as várias alterações que o dispositivo legal tão longamente discutido no Congresso Nacional trouxe no campo do Direito da Construção referia-se à permissão para a comercialização das vagas de garagem em um condomínio para não moradores, salvo se a convenção determinasse o contrário.

Em função das discussões que o assunto ensejou, o Senador Marcelo Crivella (PRB/RJ) apresentou um projeto de lei propondo a alteração desse dispositivo legal, que após tramitação nas casas legislativas, foi promulgado pela Presidente da República, passando a valer a partir do dia 20 de maio de 2012, proibindo a venda ou a locação de vagas de garagem a não moradores, em todos os condomínios do país, salvo autorização na convenção de condomínio.

A referida legislação, publicada em 04 de abril de 2012 sob o nº 12.607, altera o § 1º do art. 1331 do Código Civil Brasileiro, que passa a ter a seguinte redação:

 “Art. 1.331 - § 1º As partes suscetíveis de utilização independentes, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização na convenção de condomínio”.

A principal alegação dos defensores da alteração na legislação foi de oferecer maior segurança aos prédios residenciais e comerciais, diante de episódios envolvendo denúncias com locatários, como um caso ocorrido próximo à publicação da nova lei, no sofisticado Bairro de Ipanema, no Rio de Janeiro, quando houve um furto na garagem de um prédio, flagrado pelas câmeras de segurança, que mostraram que o culpado era justamente um locatário, não residente naquele edifício.

Essa era uma questão nebulosa no texto original do Código Civil, que recomendava apenas ao condômino que tratasse a questão com segurança, mas nem sempre era exigido, até porque cada prédio estabelecia regras próprias sobre o tema, após discussão nas assembleias condominiais.

A nova situação criada com a entrada em vigor da Lei 12.607/12 certamente será o tema principal de muitas futuras assembleias, uma vez que a locação de vagas a terceiros se tornou uma fonte adicional de renda, existindo aqueles que enxergam a nova regra como um entrave ao direito de propriedade.

A situação se mostra mais sensível em alguns grandes centros, como o caso de São Paulo, cujos prédios residenciais situados em regiões com elevada densidade de escritórios, cuja locação de vagas nesses edifícios se tornou uma solução para o elevado preço dos estacionamentos tradicionais, fenômeno que se repete no Rio de Janeiro, Brasília e Curitiba, cidades com os mais altos custos de locação de vagas no Brasil, segundo o ranking publicado no início de 2012 pela ABRAPARK (Associação Brasileira de Estacionamentos).

Como usualmente acontece quando surge uma nova legislação, existem pontos que suscitam discussões, como a situação das vagas de garagem com matrícula independente, que constituem unidades condominiais autônomas e os edifícios-garagem, que segundo entendimento majoritário não foram afetados pela lei, sendo que nos demais casos, a eventual locação em desacordo com a convenção condominial não garante a validade do contrato, sendo passível de questionamento por terceiro.

A questão que ainda encontra-se nebulosa refere-se à aplicação da lei, se apenas para os contratos firmados após sua entrada em vigor ou se terá efeito retroativo, em função de tratar-se de uma lei de ordem pública, segundo esse entendimento, o que resultará no cancelamento automático dos contratos, nos edifícios onde não for obtido quorum legal para sua aprovação, o que certamente ensejará uma avalanche de ações judiciais.

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