Ad corpus e ad mensuram

Publicado em 20 de fevereiro de 2011

A presença de duas expressões latinas que não fazem parte do cotidiano da maioria dos leitores pode resultar em reações que levam ao desânimo de prosseguir na leitura ou à desconfiança de que, mesmo encorajados a prosseguir, não irão compreender o significado, além do que, alguns poderão cair no ideário popular de que os advogados se valem dessas estranhas palavras para dificultar o entendimento de seu vocabulário.

Aos que confiaram no articulista e prosseguiram na leitura, podemos assegurar que se trata de conceitos importantíssimos no mundo das transações imobiliárias, com maior presença no meio rural, incluídas em nosso Código Civil e que ensejaram diversas disputas judiciais, muitas discutidas até a última instância, nos Tribunais Superiores, em Brasília.

Por definição, a expressão latina ad corpus, cujo significado seria “por inteiro” ou “assim como está”, é utilizada nas transações imobiliárias para exprimir uma venda cujo preço foi estipulado sobre a propriedade como um todo, na forma como foi apresentada ao comprador, não existindo qualquer tipo de referência ou amarração à sua metragem.

Em contrapartida, a expressão ad mensuram, também originária da língua latina, serve para designar aquela transação imobiliária cuja estipulação do preço foi condicionada à especificação das dimensões e da área do imóvel, o que enseja ao comprador o direito à complementação da área, abatimento do preço e, até mesmo, ao desfazimento do contrato.

Em função desses conceitos, não é raro que transações ocorridas no meio rural tragam referência do preço pelo valor unitário, em hectares, sendo a área meramente enunciativa, onde o comprador paga um sinal e o complemento fica condicionado à realização de um levantamento topográfico da área, quando, então, será estipulado o valor final, podendo inclusive existir a estipulação de valores diferenciados, um referente às áreas com lavouras e outro aplicável às partes com terra nua.

Embora no meio urbano essa ocorrência seja menos comum, haja vista que os levantamentos para determinação da área sejam mais simples, existem casos de terrenos para incorporação que o valor também é fixado em função da área a ser apurada, uma vez que dela dependerá a concretização do futuro empreendimento, cuja área construída total é o resultado da área do terreno multiplicada pelo coeficiente de aproveitamento estipulado em lei.

O fundamento legal que respalda os conceitos ora trazidos, bem como suas implicações no mundo dos negócios, encontra-se no art. 500 do Código Civil Brasileiro, que prevê o direito do comprador reclamar em caso de diferença, estipulando uma tolerância de 5% (um vigésimo da área), condicionada à prova de influência na realização do negócio, e ainda a hipótese de excesso e não falta de área, cuja consequência é a devolução do excedente ou o complemento do valor correspondente.

O mesmo dispositivo legal ainda determina expressamente que nenhuma dessas hipóteses ocorrerá se a venda for ad corpus, ou seja, “se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões”.

Do ponto de vista da interpretação de nossos Tribunais, podemos citar Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, ao julgar uma ação originária da Comarca de Dores do Indaiá – MG, decidiu que a venda de imóvel como coisa certa e determinada, cujas dimensões eram referenciais, não gera direito ao comprador, uma vez que as provas demonstraram que a extensão da área era irrelevante para realização do negócio, cujos limites e confrontações eram de conhecimento dos contratantes, constando inclusive na descrição do título.