Taxas em loteamento fechado

Publicado em 14 de junho de 2015

Surgidos na esteira da notória deficiência do poder público em suprir as necessidades da população, fruto de um orçamento cada vez mais apertado, os denominados “Loteamentos fechados” são uma realidade em todas as cidades de médio a grande porte no país, especialmente no que se refere ao item segurança, com a instalação de muros, portarias e vigilância armada, que visa proteger a integridade de seus moradores.

Embora não previstos na legislação brasileira, os “condomínios fechados de lotes” se respaldam em leis municipais autorizativas ou mesmo contratos administrativos de concessão de uso firmados com o poder público municipal, que autorizam, não só o fechamento integral do loteamento, isolando-o dos demais ambientes públicos circunvizinhos, como transfere a uma associação de moradores obrigações que seriam afetas a municipalidade, que vão além dos serviços de segurança, atingindo também a limpeza urbana, manutenção das vias públicas e dos demais equipamentos comunitários existentes no local.

Muitos tratam esta relação da associação de moradores com os respectivos proprietários de lotes de forma idêntica ao condomínio predial, embora torna-se imperativo esclarecer que a legislação que regula os loteamentos é a Lei 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano no Registro Imobiliário), enquanto o condomínio edilício é regido pelo Código Civil Brasileiro, que disciplina a contribuição condominial dos moradores, e tem caráter obrigatório, segundo as regras contidas na legislação em vigor.

Em razão disso, encontram-se em curso na justiça brasileira mais de cem ações em que proprietários de lotes contestam a cobrança de contribuição condominial de associações de moradores, sob a alegação de que, segundo dita nossa Constituição Federal, ninguém é obrigado a se associar ou se manter associado a nenhum tipo de organização, o que recebe contestação por parte dos opositores dessa tese, uma vez que constitui enriquecimento ilícito para aqueles que usufruem dos serviços e não contribuem na mesma proporção.

Essa discussão ganhou novos contornos a partir de recente decisão do STJ- Superior Tribunal de Justiça, que aceitou o recurso de dois moradores, das cidades de Franca e Mogi das Cruzes no Estado de São Paulo, que não aceitam as taxas cobradas pelas associações de moradores, o que já havia sido rejeitado em primeira e segunda instância, sob a alegação de que são beneficiários dos serviços e melhorias, portanto obrigados a contribuir para o rateio das despesas.

Ao entender que os moradores não são obrigados a se manterem associados à organização dos moradores, este tribunal superior abriu um importante, senão definitivo, precedente sobre a matéria, uma vez que, em função da existência de diversos processos versando sobre a mesma questão, o rito adotado foi o do recurso repetitivo, ou seja, após a publicação desta decisão somente poderão ser apreciados pelo STJ processos cuja decisão em segunda instância (tribunais estaduais) for contrária ao seu entendimento.

Na prática, isto significa que o acórdão do STJ balizará as decisões que vierem a ser proferidas em instâncias inferiores, que podem julgar de forma diversa, mas com reduzidas chances de sucesso, não obstante, por tratar-se de matéria constitucional, ainda encontra-se pendente no STF – Supremo Tribunal Federal, um recurso sobre o mesmo tema, classificado como de repercussão geral, devido à sua relevância e seu impacto social, mas especialistas acreditam que dificilmente será julgado de forma diversa do que decidiu o STJ.

Após a referida decisão aumentaram os apelos para uma revisão na legislação que disciplina os loteamentos, no sentido de regular os empreendimentos imobiliários constituídos por loteamentos fechados, no que se referem às relações jurídicas entre moradores e aos aspectos sociais de organização, o que já encontra-se colocado em discussão, inclusive na Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico do Conselho Federal da OAB.