Alterações na lei sobre aluguéis

Publicado em 7 de fevereiro de 2010

Em função de um veto do presidente da República, que determinava que a Lei nº 12.112/09 entrasse em vigor na data da publicação, o novo dispositivo legal que cuida das locações de imóveis urbanos entrou em vigor em 25 de janeiro de 2010, trazendo inovações que afetarão não só a relação entre inquilinos e proprietários, mas também atingem o fiador e terceiros até mesmo fora da relação locatícia.

Ao longo do processo de votação (ou no caso de o projeto aprovado ser submetido à sanção presidencial) acorreram debates, quando representantes dos locatários insistiram que estes sairiam prejudicados, enquanto de outro lado especialistas apontam que as mudanças aumentam as garantias e com elas a oferta de imóveis, cuja tendência, em tese, é a provável redução dos preços.

No que se refere aos vetos presidenciais, além do prazo já citado, destacamos aquele que autorizava o proprietário a exigir a desocupação do imóvel em 15 dias, na hipótese de receber proposta mais vantajosa, e aquele que exigia concordância do proprietário do imóvel na manutenção do contrato de locação caso o inquilino pessoa jurídica promovesse alterações em sua estrutura societária.

Das as análises até agora apresentadas sobre a nova lei, o que mais se ouve é o aumento da segurança jurídica, que se traduz pela maior agilidade para o processamento do despejo do inquilino, cujo prazo atual pode durar anos, e espera-se que possa ser efetuado em, no máximo, seis meses.

As maiores inovações nesse quesito referem-se primeiramente à introdução de quatro novas situações em que o juiz pode conceder liminar para que o imóvel seja desocupado em 15 dias (reparos urgentes, falta de apresentação de novas garantias, término de locação não residencial e falta de pagamento).

Além disso, destaca-se o artigo referente às ações de despejo por falta de pagamento e de acessórios, de aluguel provisório, de diferenças de aluguel (ou apenas de acessórios) que sofreu modificações, aumentando sua abrangência e restringindo a emenda da mora, entre outros.

A situação do fiador, que antes se obrigava com o contrato até o seu fim, agora poderá se desonerar em situações normatizadas no novo texto, como o fim do contrato original e nos casos de morte do inquilino ou de separação do casal locatário, mas se quiser deixar de ser o garantidor, deverá notificar o proprietário, continuando responsável pela fiança por 120 dias.

No caso das locações comerciais, em que existe a possibilidade de ação própria para prorrogação dos contratos acima de cinco anos, denominadas renovatórias, o inquilino deve ajuizar esta ação pelo menos seis meses antes do vencimento, e o proprietário pode recusar em situações prescritas na lei, como, por exemplo, a existência de uma oferta melhor de terceiro pelo imóvel.

Pela norma anteriormente vigente, caso o inquilino perdesse a ação, o despejo somente ocorreria após o “trânsito em julgado”, ou seja, quando se esgotassem todos os recursos, e em 180 dias. Agora o prazo foi reduzido para trinta dias e essa expressão foi retirada, bastando uma sentença do juiz de primeiro grau para determinar a saída.

A última alteração relevante refere-se à multa contratual para rompimento de contrato antes do prazo predeterminado, que era aplicada independente do tempo transcorrido e passa a ser proporcional ao restante do contrato.

Como enfatizado durante a tramitação da proposta, existem no país atualmente aproximadamente sete milhões de contratos de locação, estimando-se que três milhões de imóveis estejam desocupados, portanto, espera-se que as novas regras estimulem a entrada desses imóveis no mercado, contribuindo para o equilíbrio habitacional no país.