Como combater a inadimplência nos condomínios?

Publicado em outubro de 2004

A questão do combate à inadimplência nos condomínios chamou a atenção da sociedade quando da entrada em vigor do Novo Código Civil, em janeiro de 2003, que reduziu a multa por atraso de 20% para 2%, e mais recentemente, com o veto do Presidente da República ao artigo da Lei 10.931/04, que elevaria a multa de 2% a 10%.

Ao longo deste período, diversas entidades do setor imobiliário e condominial têm procurado alertar as autoridades sobre a questão, cujos cálculos indicam que a inadimplência das taxas condominiais ultrapasse os 25% em todo o país.

O baixo percentual da multa legal não deixa de ser estímulo à impontualidade, uma vez que o valor da cota condominial acaba deixando de ser prioridade, quando comparada com débitos originários dos juros do cheque especial ou do cartão de crédito, que praticam taxas que superam em cinco vezes a referida multa.

A solução do problema não é fácil e muito menos imediata, entretanto, os síndicos e administradores de condomínios dispõem de instrumentos legais para aplicarem uma outra forma de multa, que pode ser ainda mais pesada que os percentuais dos textos normativos, aos condôminos que não cumprirem com as obrigações e deveres condominiais.

Assim, desde que a questão seja levada à Assembléia devida convocada em sintonia com a Convenção de Condomínio, e a multa seja submetida à votação, sua aplicação deverá ser aprovada por três quartos dos condôminos com direito a voto, podendo atingir os inadimplentes em valor de até cinco vezes a contribuição condominial.

Esta sistemática permite aos condôminos analisarem individualmente os casos sujeitos à julgamento, o que levará a uma distinção entre o devedor eventual dos inadimplentes contumazes e oportunistas, evitando-se injustiças.

Acrescente-se a esta medida a possibilidade do condomínio decidir o índice de juros a ser cobrado do condômino que não pagar a sua contribuição, não existindo um limite legal estipulado, que deverá ser definido segundo o princípio da razoabilidade.

Como esta medida exige alteração na Convenção de Condomínio, no percentual a ser majorado sobre o índice de 1% previsto no Novo Código Civil, sugerimos ainda que, concomitantemente, seja aprovada a inclusão da chamada cláusula compromissória, uma iniciativa inovadora, que levará a resolução dos litígios serem submetidos ao juízo arbitral.

Acreditamos que a adoção da arbitragem para decidir os conflitos originários da inadimplência nos condomínios irá contribuir significativamente para a redução do tempo de solução dos litígios, o que inibirá o inadimplente de se proteger ao longo do tempo com recursos protelatórios, oferecendo ao condomínio, em um prazo máximo de seis meses, previsto na Lei de Arbitragem, uma sentença a ser utilizada como título executivo judicial, permitindo a penhora do próprio imóvel objeto do débito.