Imóvel x fundo imobiliário

Publicado em 03 de março de 2013

Existe uma premissa no mercado imobiliário, que deve sempre ser lembrada, as motivações que levam uma pessoa à adquirir um imóvel. A mais comum refere-se ao uso próprio, seja para pessoas físicas ou jurídicas, essas últimas cada vez menos comum, em função da notória tendência de desmobilização. Outra justificativa para aquisição seria para valorização, também denominada especulação, que para outros significa investimento, quando o comprador adquire o imóvel apostando em um incremento de preço que seja superior às aplicações financeiras.

Há também a aquisição de imóveis para futura realização empresarial, o que na maioria das vezes, pela grandiosidade do empreendimento, demanda terrenos ou glebas, essas voltadas para futuros loteamentos. Em virtude da dificuldade na aquisição de lotes, começa a surgir com mais frequência a compra de edifícios antigos para esta finalidade, onde a estrutura é preservada, mas altera-se todo o padrão de acabamento e a tecnologia das instalações, cuja operação é conhecida como retrofit.

Por derradeiro, existem aqueles que miram o imóvel como fonte de renda, oferecendo esse produto no mercado de locações, forma que tende a crescer quando as taxas de juros diminuem sensivelmente, uma vez que o aluguel passa a competir com as taxas oferecidas pelo mercado financeiro, especialmente por conceder correção anual por índices inflacionários, além de proporcionar no médio e longo prazo valorização do imóvel.

Além disso, deve ser observada a questão da tributação, especialmente no caso de pessoas físicas, cuja alíquota para faixas de renda comumente atinge 27,5% sobre os rendimentos de aluguel, enquanto no caso do FII (Fundo de Investimento Imobiliário) é isento, caso a pessoa física possua menos de 10% das cotas e o fundo tenha mais de 50 cotistas, sendo que na venda o IR incidente sobre o ganho de capital da cota é 20,00% e no caso do imóvel 15,00%.

No caso da compra direta o investidor tem mais controle sobre os ativos, pois no fundo este é feito por gestores a um custo mais alto, o que leva muitos a preferirem essa alternativa, embora o que a experiência mostra é que independente da modalidade, ao longo dos anos, o investimento mobiliário é sempre vantajoso.

Justamente nesse último seguimento é que surgiu uma opção alternativa de investimento, que permite a inversão de quantias menores no segmento imobiliário, por meio de um FII (Fundo de Investimento Imobiliário), uma modalidade de aplicação financeira onde o gestor reúne o recurso dos investidores e aplica em imóveis para locação, rateando entre os cotistas o resultado.

Em razão disso constantemente presenciamos dúvidas e discussões sobre qual seria a melhor alternativa, o investimento direto na compra do imóvel para renda ou alocação do recurso em um fundo imobiliário, o que deve começar pela quantia a ser aplicada, pois o pequeno investidor terá maiores opções nos fundos.