Fiança em locações

Publicado em 6 de novembro de 2005

A legislação brasileira referente à locações permite ao locador (proprietário do imóvel) exigir do locatário (inquilino) uma das três modalidades de garantia do pagamento do aluguel, o seguro de fiança, a caução ou a fiança.

Dentre as formas existentes, a fiança tem sido a garantia escolhida pela imensa maioria dos locadores, sendo estimado um percentual de 75% dos contratos de aluguel nesta modalidade.

Esta preferência se baseia no fato de que, na hipótese de inadimplência da locação e de seus encargos, pode-se partir para a penhora do imóvel pertencente ao fiador, com posterior alienação, o que permite a quitação dos débitos.

Uma decisão proferida no Supremo Tribunal Federal (STF) referente a este tema, entretanto, poderá trazer grande repercussão no mercado imobiliário, haja vista ter sido afastada a penhora de um imóvel residencial, com base no direito à moradia, introduzido pela Emenda Constitucional nº 26/00.

Primeiramente devemos nos remeter aos anos de 1990 e 1991, quando surgiu a Lei nº 8.009/90,que dispõe sobrea impenhorabilidade do bem de família e, em seguida, a Lei nº 8.245/91, denominada Lei de Locações.

Com a edição do primeiro dispositivo legal citado, Lei nº 8.009/90 ficou claro que o imóvel residencial de propriedade do casal, ou da entidade familiar, utilizado como residência permanente e único bem, passou a constituir-se bem de família impenhorável.

Nesta condição não seria possível sua execução objetivando responder por dívida civil, fiscal, previdenciário, ou outra de qualquer natureza, sendo ressalvadas algumas exceções, que não incluíam a matéria referente à fiança em locações.

Quando da edição da lei das locações, no ano de 1990, foi introduzida a modificação que afastou a impenhorabilidade do bem de família na hipótese de execução “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.

Esta mudança permitiu que locatários pudessem apresentar fiadores cujo bem em garantia se enquadrava nesta categoria, sendo que, a partir de então, a matéria, ao ser submetida à análise do Poder Judiciário, inclusive o Superior Tribunal de Justiça (STJ), teve reconhecida a validade da penhora do bem de família de propriedade de fiador em contrato de locação.

Muito embora exista uma decisão em São Paulo que busca uma terceira via, com base na mesma emenda constitucional, no que se refere ao direito de exercício de atividade empresarial, a nova orientação que se avizinha pode trazer desdobramentos ao mercado imobiliário, que sempre utilizou a fiança locatícia como sua principal garantia, sendo certo que deverão ser perseguidas outras modalidades, como a fiança com comprovação de propriedade de mais de um imóvel, ou as demais citadas, caução e seguro de fiança.