Estruturação do investimento imobiliário

Publicado em 2 de setembro de 2012

Usualmente surgem pessoas com intenção de utilizar recursos acumulados ao longo de um período, algum recebimento pontual de um volume financeiro maior, como uma indenização, ou mesmo a venda de outro imóvel, para realizar um investimento no mercado imobiliário, o que é uma prática muito comum entre os brasileiros, que historicamente preferem os chamados ativos tangíveis, em detrimento de ativos intangíveis, como o mercado acionário, que depende do desempenho da empresa escolhida para definir os futuros direitos de recebimento.

Em épocas passadas, quando os imóveis não apresentavam uma valorização tão acentuada no mesmo período, se comparada com as aplicações financeiras em renda fixa, a escolha do imóvel era mais fácil, mas em períodos de “boom” imobiliário, é preciso ser mais seletivo, especialmente por ser o investimento mais focado na chamada compra direta, enquanto em outros países existem outras formas igualmente populares de investir nesse mercado.

Nos países denominados do Primeiro Mundo, pessoas interessadas em alocar recursos em imóveis também optam por outras modalidades de investimento, como a hipoteca, onde o aplicador é titular de um empréstimo hipotecário, que mensalmente rende juros pagos pelo devedor, além de amortização do principal, cuja inadimplência resulta na transferência do bem ao investidor da hipoteca.

Outra forma tradicional são os fundos imobiliários, que começa a ganhar corpo no Brasil, em que o investidor adquire cotas desses fundos, que compram imóveis para fornecerem renda a ser distribuída aos cotistas, gozando de incentivos fiscais, o que torna ainda mais atrativo esse mecanismo de investimento imobiliário.

Voltando à compra direta, é fundamental que o comprador estabeleça, em um primeiro momento, o real objetivo da aquisição do imóvel, uma vez existirem quatro formas originárias, a primeira delas voltada ao uso próprio, a segunda para fins de valorização, a terceira para obtenção de renda e a quarta para fins de empreendimento.

A primeira modalidade é a mais usual, especialmente no caso de imóveis residenciais, pois representa muitas vezes a concretização do sonho da casa própria, podendo também ser focado no residencial, embora muitos prefiram não imobilizar, especialmente por razões de natureza tributária, no caso de pessoas jurídicas, enquanto a segunda forma é a mais arriscada, pois a aposta na valorização pura e simples pode não se concretizar, e se o imóvel estiver desocupado representará despesa para o proprietário.

O ideal para quem busca valorização é tentar conjugá-la com as outras formas, principalmente a terceira, cuja finalidade é a obtenção de renda, situação que não gera despesa, traz rendimentos e pode levar a ganhos superiores à aplicação tradicional, ou com a quarta forma, que é a programação de um empreendimento, modalidade muito comum para terrenos, o que certamente agregará valor ao imóvel, embora o investidor tenha que dispor de recursos adicionais ou buscar parceiros para viabilizar o negócio.

Além dessa definição, o segundo passo compreende o estabelecimento da “precificação do imóvel”, o que não é tarefa simples, sendo a forma convencional aquela obtida por comparação direta com outros imóveis similares, situados na mesma região geoeconômica, ou pela composição do valor do terreno somado ao custo das benfeitorias e edificações, ou ainda calculado em função da renda a ser auferida pelo imóvel se disponibilizado no mercado de locação.

Finalmente, o aplicador tem quer ter em mente que, como qualquer ativo destinado a investimento, o imóvel tem vantagens e desvantagens, pois ao mesmo tempo em que pode proporcionar uma renda constante, representa uma proteção contra inflação e possui ótimas perspectivas de valorização, por outro lado tem baixa liquidez e custos elevados de manutenção e comercialização.