Matrícula do bem

Publicado em 5 de setembro de 2010

O sonho da casa própria começa com a decisão da compra do imóvel, que prossegue com um exaustivo processo de escolha da melhor opção, dentre aquelas que se adequam às expectativas e capacidade financeira do adquirente, e termina com o fechamento do negócio, quando as partes assinam o contrato particular de compra e venda.

Essa que parecia ter sido a etapa final do negócio, entretanto, marca o início de uma corrida, muitas vezes difícil, de reunir toda a documentação necessária para que a compra se realize com absoluta segurança, o que não se mostra uma tarefa fácil, tamanha a gama de procedimentos a serem cumpridos.

O usual é a contratação de profissionais especializados, primeiramente um despachante imobiliário, que irá percorrer os caminhos burocráticos de obtenção das diversas certidões, municipais, estaduais, federais, cíveis e trabalhistas, e, em seguida, um advogado, que irá analisar a documentação, o que poderá fazer com que alguns negócios não sejam realizados, por não conseguir reuni-las, ou surgirem dúvidas, o que leva uma das partes a desistir da transação.

Não é demais recordar a gama de documentos a serem requeridos na Justiça Estadual, Justiça do Trabalho, Justiça Federal e Receita Federal, além da obtenção da certidão de propriedade do imóvel atualizada (matrícula), contendo a negativa de ônus e alienações, bem como declaração de quitação das obrigações condominiais, no caso de imóveis coletivos.

No que tange ao vendedor pessoa física, esse caminho tem início pelas centrais de distribuição nas esferas estadual, federal e trabalhista, incluindo falências, concordatas (ou recuperações judiciais) e executivos fiscais, e certidões dos cartórios de protestos na comarca onde encontra-se o município do imóvel, além e certidões do distribuidor da Justiça Federal e Justiça do Trabalho.

Em se tratando de vendedor pessoas jurídica, ainda devem abranger as certidões negativas de débitos previdenciários, inscrição de dívida ativa da União, tributos de natureza federal, com os eventuais apontamentos, FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), expedida pela Caixa, e os documentos da empresa, como contrato social e ficha cadastral.

Tudo isso torna-se necessário para se proteger de uma eventual penhora futura, decorrente de dívida do vendedor, entretanto, tramita no Congresso Nacional o PLC 23/2010, que teve origem no PL 5.951/2009, que altera a Lei de Registros Públicos (6.015/73), cujo objetivo é de que todas essas informações sejam concentradas no título dominial do imóvel, daí ter sido apelidada de matrícula do bem.

De acordo com o projeto de Lei, em sua justificativa, o autor afirma que “podemos perceber um emaranhado de disposições,....que confundem o cidadão,.... o que gera insegurança jurídica, fazendo-se necessário estabelecer a concentração dos atos relativos à propriedade imobiliária especificamente nos registros de imóveis”.

Embora existam críticas ao referido projeto, publicadas na imprensa ou disponíveis na Internet, especialistas sinalizam que a iniciativa mudará o parâmetro das transações imobiliárias, uma vez que fará com que seja respeitado o princípio da boa-fé, fazendo com que o comprador de um imóvel, sem nada averbado, ou seja, constante na matrícula, não poderá ter a transação questionada, pois inexistia a informação sobre a dívida não apontada.