Compra de imóvel com dívida

Publicado em 18 de novembro de 2007

Em uma primeira análise, a compra de um imóvel com dívidas é o tipo de operação que afasta a maioria dos potenciais adquirentes, haja vista que as pessoas pressupõem tratar-se de um péssimo negócio, entretanto, se examinarmos a questão com cuidado, este pode revelar-se uma ótima oportunidade de aquisição de um bem por um preço inferior ao de mercado.

Como na maioria das situações em que se prometem bons ganhos, esta também merecerá não só atenção redobrada, como também paciência em percorrer um caminho que leve ao fechamento de um negócio seguro, que começa com um acurado levantamento do débito, especialmente quanto ao montante envolvido e à sua origem.

No que se refere ao montante, o que deve ser observado não é propriamente o seu valor nominal, mas o percentual em relação ao valor do imóvel, que os especialistas recomendam não deve superar os 25%.

Ultrapassada essa primeira barreira, que por si só não é suficiente para encorajar a concretização do negócio, o futuro adquirente deve prosseguir em uma análise dos tipos de débitos incidentes, que se dividem basicamente em duas vertentes, aqueles relativos ao próprio imóvel e os referentes aos proprietários.

As dívidas pertencentes ao primeiro grupo são consideradas mais favoráveis à negociação, normalmente referindo-se ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e ao condomínio, até porque são mais facilmente identificáveis, através de consultas aos órgãos públicos e ao condomínio, o que simplifica sua liquidação.

Na outra situação encontramos as pendências relativas aos proprietários, que podem ser pessoas físicas ou jurídicas, inclusive envolvidas em processos de falência, que podem conter disputa entre credores, de maior complexidade, o que exigirá maior lentidão no processo de saneamento, o que deve ser levado em consideração no processo decisório de compra.

Além disso, a análise deve ser mais ampla, procurando levantar a “saúde financeira” do vendedor, no sentido de detectarmos eventuais problemas ocultos, como no caso de dívidas trabalhistas, que pode esconder outras questões de igual natureza, que surgirão no futuro.

No caso de vendedor pessoa física, empresário, a pesquisa deve se estender à pessoa jurídica, que pode correr o risco de entrar em um processo falimentar, que poderá estender o comprometimento da dívida aos bens pessoais dos sócios, além do que, vale lembrar, essas informações não são comercializadas, o que representa um dificultador.

Em qualquer situação, o que se recomenda é o caminho da negociação, em que o comprador se comprometerá em saldar as dívidas, que serão abatidas do valor, além de negociar com o vendedor um abatimento sobre o valor do bem, o que deverá ser concretizado com a assinatura de um pré-contrato, através de um compromisso prévio de compra e venda, registrado em cartório, no qual constem os débitos que incidem sobre o imóvel.

O comprador deve, então, negociar a quitação das dívidas, mediante um instrumento de procuração do vendedor, providenciando em seguida todas as certidões negativas, e só então deve assinar a escritura definitiva e realizar a quitação do bem.

Não obstante reconhecermos as dificuldades e a demanda de tempo para efetivação do negócio, este pode ser um ótimo caminho para a aquisição de um imóvel, lembrando apenas que esse processo só se aplica a compras à vista, uma vez que, caso o comprador necessite de um financiamento ou de sacar o FGTS, dificilmente as instituições financeiras permitirão a transação.