Distratos imobiliários e segurança jurídica

Publicado em 10 fevereiro de 2019

Com a piora no cenário econômico do país, que atingiu especialmente a indústria da construção civil, um dos temas que emergiram e se tornaram o centro do debate entre as incorporadoras e a sociedade civil foi a necessidade de regulamentação dos chamados distratos dos contratos de aquisição de unidades imobiliárias, estabelecendo regras para ressarcir o comprador no caso de devolução às incorporadoras, uma vez que o entendimento dos nossos tribunais apresentava decisões oscilantes e divergentes, resultando em um cenário de insegurança jurídica para o mercado.

Segundos dados da pesquisa ABRAINC-FIPE, até novembro de 2018, a proporção de distratos imobiliários representaram, em média 25% das unidades vendidas, o que, segundo as incorporadoras, era um grande empecilho à reestruturação do setor, uma vez que esta lacuna legislativa propiciava a ocorrência de decisões que variavam do reconhecimento da validade da multa contratual até decisões condenatórias pela devolução integral dos valores recebidos, o que comprometia o planejamento do fluxo de caixa das incorporações.

Dessa forma, após intenso debate no Congresso, foi sancionada no dia 28 de dezembro de 2018 a Lei nº 13.789/2018, que passou a ser conhecida como a Lei dos Distratos, que disciplinou os efeitos da resolução dos contratos de aquisição de unidade imobiliária em incorporação e em parcelamento de solo urbano.

A nova legislação estabelece objetivamente  critérios  para os limites máximos da penalidade ao comprador convencionados com o vendedor, a serem observados pelas partes nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias, bem como o prazo para pagamento e eventual arrependimento da aquisição.

Em linhas gerais, pela lei, a cláusula penal poderá ser de até 25% quanto a incorporação não for constituída por patrimônio de afetação, ou de até 50% quando a incorporação for constituída por este regime, situação em que as receitas e obrigações do empreendimento são apartadas daquelas pertencentes à incorporadora, inclusive com separação das respectivas contabilidades, sendo importante destacar que esta multa deve se limitar aos valores já pagos pelo comprador, não incidindo sobre obrigações vincendas.

No mesmo sentido, o prazo para restituição dos valores recebidos pela incorporadora foi fixado em 180 dias quando não instituído o patrimônio de afetação, ou de 30 dias após a obtenção do Habite-se, quando instituída por este regime. 

O direito ao arrependimento é resguardado ao comprador no prazo de 7 dias, a partir da assinatura do contrato, se este for firmado em estande de venda e fora da sede da incorporadora, hipótese em que será devida a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Outro ponto pacificado com a nova lei se refere aos custos de corretagem, a cargo exclusivamente do comprador, que perderá integralmente os valores pagos a este título caso dê causa ao distrato. Em relação a eventual atraso na entrega da obra, a legislação igualmente normatizou a tolerância sem penalização da construtora, caso este seja de até 180 dias, caso contrario, caberá ao comprador o direito de escolha entre o desfazimento do negócio, com devolução integral dos valores pagos, além da multa contratual no prazo máximo de 60 dias, ou a opção de manutenção do contrato com direito a multa de 1% por mês de atraso.

Além de unificar os entendimentos divergentes, a lei promulgada tem o objetivo principal de tornar a regra clara para o mercado imobiliário, reforçando os vínculos contratuais e estimulando a compra responsável de um imóvel, na medida em que diminui as incertezas que estas ocorrências traziam aos demais participantes adimplentes, às empresas e aos agentes financeiros.

Com isso, a expectativa do mercado é de significativa melhora no ambiente de negócios imobiliários, uma vez que a existência de um diploma legal que contemple a pacificação de entendimentos divergentes traz segurança jurídica,  propiciando condições para investimentos de vulto, o que contribuirá para o reaquecimento do setor imobiliário e refletirá na economia como um todo.