Desvendando a norma de incorporações – Parte 1

Publicado em 01 de novembro de 2013

Em dezembro de 1964 foi promulgada a Lei 4.591, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, sendo a primeira legislação brasileira a apresentar definições desta importante atividade da economia, trouxe de forma clara os direitos e deveres do incorporador, além de ter aprimorado a relação jurídica entre o comprador e o vendedor das futuras unidades a serem construídas, mudando, assim, os paradigmas que reinavam na comercialização imobiliária até então.

Dentre inúmeros aspectos que poderiam ser delineados sobre esse diploma legal inovador, que teve à frente o sempre lembrado Prof. Caio Mário da Silva Pereira, chama a atenção a disciplina contida em seu artigo 53 que estabelece a obrigatoriedade da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) de preparar normas técnicas que padronizassem critérios e procedimentos para o cálculo dos custos unitários, execução de orçamentos, memorial descritivo de acabamentos e áreas de construção, dentre outros.

Foi assim que no ano de 1965 surgiu o projeto PNB-140 da ABNT, posteriormente Norma Técnica NB-140, denominada “Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio”, cuja legislação anteriormente citada estabelecia a possibilidade de revisão periódica, o que somente veio a ocorrer no ano de 1992, quando foram atualizados os acabamentos padrão da norma primitiva, sem alterar os projetos básicos, que remontavam à década de 1960.

Nesta oportunidade a referida Norma Brasileira ganhou nova numeração, passando a ser catalogada na ABNT como NBR-12.721, contemplando apenas unidades habitacionais unifamiliares de 2 e 3 dormitórios, o que a restringia a apartamentos,  essa situação que foi alterada com a revisão de 1999, quando passou a abranger unidades unifamiliares, tais como salas comerciais e construções industriais.

Com essa importante modificação, que resultou na Emenda nº 01, de 2000, os sindicatos da indústria da construção (SINDUSCON’S), que, de acordo com o artigo 54 da Lei 4.591/64, são obrigados a divulgar até o dia 05 de cada mês os custos unitários básicos da construção (CUB) a serem adotados nas respectivas áreas de abrangência, cujo cálculo tem que seguir os ditames da norma vinculada à lei, no caso a NBR-12.721, passaram a ampliar o espectro de tipos de CUB’s.

Assim, foram incorporados ao portfólio de tipos de construções os CUB’s referentes às unidades comerciais (lojas, salas, andares livres, galpão industrial) e às casas populares de 1 quarto, sendo que no caso dos comerciais existiam doze valores, sempre calculando-se valores médios, e nos outros, um valor para cada, por não existir necessidade de variações nos projetos padrão.

No mês de agosto de 2006 surgiu a maior revisão da NBR-12.721, que embora mantidos os conceitos teóricos básicos, resultou em profunda alteração em seu conteúdo, decorrente da necessidade de adaptação aos novos padrões arquitetônicos, estruturais e de instalações predominantes no mercado imobiliário, obrigando a uma nova concepção dos projetos-padrão, que se diferenciariam totalmente dos originalmente desenhados, sendo acrescidos aqueles relativos ao período popular e o projeto de interesse social (PIS).

Dessa forma, este instrumento normativo se mostra um elemento disciplinador das incorporações imobiliárias, no sentido de definir as regras que caracterizam a unidade autônoma e também a edificação em seu conjunto, servindo ainda para a determinação dos custos dos imóveis, tendo se transformado em importante indexador dos contratos de compra e venda, em função dos critérios operacionais estabelecidos, o que garante credibilidade na operação.