A desproteção da locação comercial

Publicado em 01 de julho de 2018

Recente decisão do STF (Supremo Tribunal Federal) em julgamento de um recurso de uma execução decorrente de inadimplência contratual de aluguel trouxe grande preocupação ao setor imobiliário, refletindo a insegurança jurídica que tanto prejudica o ambiente de negócios no país, uma vez que o Supremo Tribunal Federal  alterou o entendimento até então dominante, impedindo a possibilidade de penhora de bem de família pertencente ao fiador em contrato de locação.

Até a ocorrência deste julgamento, valia a jurisprudência consolidada na Súmula nº 549 do STJ (Superior Tribunal de Justiça) que dispõe ser “válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

Como modalidade de garantia mais comum e recorrente adotada nos contratos de locação, a fiança é aquela em que o fiador se responsabiliza pelo cumprimento integral do contrato, obrigando-se subsidiariamente pelas obrigações ou o pagamento de dívidas assumidas pelo locatário, ficando sujeito a cobrança judicial, podendo ter seus bens penhorados para arcar com os débitos.

Por este motivo, muitos locadores recusam determinados fiadores, seja porque eles não possuem cadastro financeiro regular, ou por não ter bem imóvel suficiente para comprovar a capacidade econômica que o qualifique como fiador.

A razão deste precedente tem com fundamento o incentivo à livre iniciativa e ao empreendedorismo, já que a possibilidade de atingir o patrimônio do fiador que, voluntariamente, oferece seus bens como garantia do débito, permite a viabilidade de contratos de locação em termos mais favoráveis ao locatário, ao mitigar os riscos do locador.

Todavia, segundo o novo entendimento, julgado por maioria pela 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, capitaneada pelo voto divergente da ministra Rosa Weber, acolhendo parecer do Ministério Público Federal, a livre iniciativa não pode prevalecer sobre o direito fundamental à moradia, portanto, nossa suprema corte acena pela impossibilidade da penhora do bem de família do fiador, quando se trata de casos envolvendo inquilinos comerciais.

Apesar de ser um julgado isolado, esta decisão serve como indicador para o entendimento do Supremo Tribunal Federal e, se confirmado, passa a ser aplicável a todos os contratos de locação em curso, o que confere insegurança jurídica aos atuais locadores, o que tem levado os proprietários de imóveis locados e administradoras de bens a reavaliarem seus contratos de locação comercial, exigindo eventual complementação de garantia, para que figurem como fiadores pessoas com disponibilidade patrimonial, aumentando, dessa forma, a possibilidade de êxito em eventual procedimento de execução face ao fiador, o que somente penaliza o empreendedorismo no país.