Despesas condominiais

Publicado em 15 de março de 2015

Uma das questões mais polêmicas e que continua a gerar dúvidas no mercado imobiliário se refere às despesas condominiais, pois envolve a relação mais próxima de vizinhança e afeta diretamente o orçamento das famílias, trazendo discussões referentes ao rateio, quórum para aprovação, responsabilidade pelo pagamento e, principalmente, um fenômeno comum na maioria dos edifícios residenciais ou comerciais, que é a inadimplência de alguns condôminos, que recai diretamente sobre os demais.

As respostas aos questionamentos tem como base legal o Código Civil Brasileiro, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2013, contemplando todo um capítulo, dedicado ao Condomínio edilício, que vai dos artigos 1331 a 1358, que substitui as regras anteriormente ditadas pela Lei 4.591/64, conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações.

Essa legislação determina que compete à convenção do condomínio definir “a quota proporcional e o modo das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”, o que já obriga a indicar qual a natureza desses encargos, sendo as ordinárias aquelas que dizem respeito ao cotidiano do condomínio, representados por suas despesas correntes, tais como: funcionários, serviços públicos, limpeza, etc., e as extraordinárias aquelas afetas ao imóvel, como a recuperação da fachada e instalação de um sistema de segurança, dentre outros.

Esta diferenciação se torna relevante no tocante ao imóvel alugado, pois constitui a obrigação do locatário (inquilino) arcar com as despesas ordinárias e do locador (proprietário) as despesas extraordinárias, como dispõe a Lei 8.245/91 (Lei de Locações), refletindo na Constituição do chamado fundo de reserva, cuja finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, que é considerado uma despesa extraordinária, mas deve ser reposta pelos inquilinos quando for utilizado para cobrir despesas ditas ordinárias.

Quanto à forma como são calculadas as contribuições de cada condômino, esta é feita pelo sistema de rateio, cujo cálculo, segundo o Código Civil, decorre de um dos deveres do condômino, que é de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”

Nos edifícios onde as unidades são rigorosamente iguais não existe problema, uma vez que cada condômino pagará o mesmo valor, entretanto, onde existem unidades de diferentes tamanhos, cujas frações resultam no pagamento de encargos desiguais costumam surgir questionamentos, pois aqueles que arcam com valores maiores alegam que não usufruem de mais serviços, e se a convenção utilizar igualdade de contribuição os proprietários das unidades menores alegam que devem pagar menos.

No segundo caso, existe uma tendência majoritária a admitir que a convenção é soberana para igualar o valor do rateio, não existindo lesão, entretanto, no caso das unidades maiores pleitearem redução, o assunto é bastante controverso, e as duas correntes divergem doutrinariamente, não existindo uma tendência majoritária.

Outra questão que merece uma observação se refere ao quórum para aprovação das obras no condomínio, pois difere conforme a natureza, podendo ser voluptuárias, que se constituem em um luxo, tendo conotação supérflua, exigindo aprovação de dois terços dos condôminos; as úteis, que melhoram a utilização das áreas comuns, mas não são indispensáveis, precisam da aprovação da maioria, e as necessárias que podem ser realizadas sem autorização, pelo síndico, ou se houver omissão ou impedimento, por qualquer condômino.

Por fim, a mais usual e que tem se transformado em foco de conflitos e ações diversas, é a questão da inadimplência condominial, uma vez que cabe ao síndico cobrar as contribuições e impor as multas devidas, sendo previsto ao condômino que faltar com sua obrigação, juros de 1,0% ao mês e multa de 2,0% sobre o débito, além de ficar impedido de votar e participar da assembleia, sujeitando-se ainda aquele que não cumpre reiteradamente com seus deveres uma multa correspondente a até cinco vezes o valor da contribuição mensal.

São esses, em linhas gerais, os temas básicos que envolvem as despesas condominiais, mas sempre reiteramos que, não obstante os ditames da lei serem claros, alguns deles ainda encontram espaço para discussão, devendo prevalecer o bom senso e o diálogo para preservar as boas relações condominiais.