Corretagem no Código Civil

Publicado em 25 de julho de 2010

A Lei Federal nº 12.236, de 19 de maio de 2010, alterou a redação do artigo 723 do Código Civil Brasileiro, retirando duas expressões desse dispositivo legal, o que deve ser motivo de atenção para os corretores de imóveis, uma vez que é consenso entre os especialistas que aumentou a responsabilidade desses profissionais nas transações imobiliárias.

No referido artigo, onde encontrávamos a expressão: “O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer”. A parte final, “que o negócio requer”, foi retirada, enquanto na parte que determina que: “Deve, ainda, sob pena de responder por perda e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”, foi suprimida a expressão “que estiverem ao seu alcance”.

As primeiras reações apontam que a medida se mostra benéfica, embora juristas reconheçam que a lei ficou mais severa para o corretor, pois ele responderá efetivamente por qualquer elemento que não tenha sido informado ao cliente, uma vez que os conceitos de diligência e prudência constantes na redação anterior trazia uma carga de subjetividade.

Também se alinham nesse pensamento os dirigentes classistas, como o presidente do CRECI-SP, que afirmou que o corretor “não poderá argumentar, por exemplo, que determinada informação sobre o negócio não estava ao seu alcance”, e o presidente do COFECI, para quem “profissionais um pouco mais displicentes vão acordar para a nova realidade”.

Vale lembrar ainda que a intermediação imobiliária, que não foi disciplinada no antigo Código Civil, de 1916, possui ainda os artigos 722 a 729 do Novo Código Civil, de 2002, que abrange todos os tipos de corretagem, começando pela definição do contrato que rege essa atividade.

Segundo o diploma legal, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”, cabendo recordar que esse contrato não necessita ser escrito.

O artigo ora modificado (art. 723) refere-se aos deveres do corretor sobre três pontos básicos: ser prudente e diligente ao executar o objeto de contrato, prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios e fornecer os esclarecimentos sobre a segurança ou risco da intermediação em curso.

Como o trabalho que exerce é passível de um pagamento pelo serviço, o artigo 724 prevê que se a remuneração do corretor “não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”, cuja mediação em transações imobiliárias já se encontra sedimentada segundo os usos e costumes.

O corretor fará jus à sua comissão quando efetivamente as partes tenham concretizado o negócio, sendo que o valor será devido ainda quando, aproximadas as partes, um dos interessados se arrepender e o negócio não se concretizar, conforme dispõe o artigo 725 do Código Civil.

O código também tratou da questão da exclusividade, cuja remuneração será devida ao corretor cujo contrato possui essa cláusula, salvo na hipótese de ser provada sua inércia ou ociosidade, o que na prática se mostra difícil, em função de sua subjetividade.

O artigo 727 trata do negócio que se realize posteriormente ao prazo determinado, quando a comissão será devida se oriunda de seu esforço, e o artigo 728 cuidou dos casos de ocorrência de mais de um corretor, quando o valor será rateado, salvo se houver ajuste contrário, enquanto o 729 não exclui a aplicação de outras normas da legislação especial.