Conflitos em condomínios

Publicado em 30 de julho de 2017

A questão da crescente judicialização dos conflitos tem se mostrado uma das grandes preocupações, não só do mundo jurídico, como também do empresarial, conforme colocou explicitamente o renomado construtor Rubens Menin, ao receber o prêmio de Industrial do Ano, concedido pela Federação das Indústrias de Minas Gerais (FIEMG).

Essa crença, fortemente enraizada na sociedade brasileira, de que a solução das controvérsias necessariamente tem que passar pelo Poder Judiciário, levou o número de ações em curso no país a superar a marca de 100 milhões de processos, fazendo com que a propositura anual de novos casos saltasse de 350 mil em 1988, quando promulgada a nossa Constituição, para quase 30 milhões atualmente.

No mercado imobiliário, as mudanças na concepção dos novos edifícios, que oferecem maiores comodidades, aliadas ao maior número de unidades em um mesmo empreendimento, decorrente de vantagens econômicas, faz com que prédio novos sejam cada vez mais populosos e, inevitavelmente, mais conflituosos, haja vista o exercício diário de paciência que é morar em condomínio.

Entre as principais causas dos atritos entre vizinhos, destaca-se o excesso de barulho, cujas causas são diversas e vão desde o andar de salto no meio da madrugada a festas de “arromba” que se estendem pela madrugada.

No meio de tanta discórdia, sobra ao síndico intermediar as reclamações, tentando, quando possível, conciliar os interesses, ou aplicar as advertências e multas cabidas para cada caso, conforme o regulamento interno do condomínio.

No entanto, há casos que a aplicação das penalidades previstas não é suficiente para solucionar o conflito entre vizinhos, pelo contrário, a penalidade financeira apenas acirra a discórdia entre eles, o que, na maioria das vezes, coloca o síndico em uma situação ainda mais delicada, como mediador do conflito.

Ocorre que na maioria dos prédios, o síndico não possui conhecimento e habilidade suficientes para intermediar a solução de conflitos, o que algumas vezes resulta na propositura de ações no Judiciário.

Por esta razão, tem ganhado força nos últimos anos a contratação da mediação e da conciliação para solução de litígios em condomínio, no qual, com a ajuda de um profissional que conduz a discussão, vizinhos são incentivados a dialogar, construindo conjuntamente uma solução pacífica para os problemas que os afligem.

Ertrevista aborda Lei de Mediação

No entanto, diferentemente da arbitragem, cuja decisão tem um caráter impositivo às partes, a mediação e a conciliação tem caráter voluntário e precisam do interesse dos envolvidos para se desenvolver. Ninguém pode ser obrigado a negociar ou discutir pacificamente um problema se não quiser.

Onde já adotada, a mediação normalmente se divide em duas etapas. Na primeira, o mediador ouve das partes as queixas separadamente, averiguando-as em seguida com os funcionários do prédio ou com o zelador. Após apurado os fatos, em um segundo momento os vizinhos são convocados para uma conversa, na qual o mediador deve apresentar as regras dos regimentos e da convenção condominial, que ajudam a solucionar o caso.

Por essa razão, sugere-se que esses métodos alternativos de solução de conflitos sejam incentivados e discutidos paulatinamente na rotina do condomínio. De preferência devem, inclusive, ser inseridos no regulamento interno, que pode prever um canal direto ou regras específicas para incentivar essa prática, e, eventualmente, até financiar os custos quando se tratarem de caso que envolvam todo o condomínio.

Prova disso é a experiência bem sucedida da CMI/SECOVI-MG em conjunto com o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que estabeleceram um convênio que criou um sistema de central de conciliação específica para o mercado imobiliário no ano de 2013, cujas estatísticas indicam um percentual de acordos superior a 60%.

Além de mais rápida, a opção pela mediação e conciliação tem se mostrado mais efetiva que o Judiciário, uma vez que quando bem conduzidas, permitem o diálogo e a troca de informações entre vizinhos, propiciando a construção de uma solução que satisfaça os interesses de ambas as partes, fazendo valer a máxima: “conversando é que a gente se entende”.