Os condo-hotéis e a regulamentação da CVM

Publicado em 10 de maio de 2015

Os números não deixam dúvidas quanto ao sucesso dos empreendimentos imobiliários idealizados, viabilizados e operados segundo o sistema de hotéis em condomínio, ou simplesmente condo hotéis-hotéis, que consiste na comercialização do estabelecimento hoteleiro de forma pulverizada entre os investidores, pessoas físicas ou jurídicas, que podem adquirir as unidades autônomas, segundo uma modalidade, ou frações ideais, que representam cotas do futuro empreendimento, de acordo com a outra alternativa. Em ambos, o comprador é informado no momento da aquisição que a totalidade das unidades do hotel funcionarão sob a forma de um “pool” hoteleiro, ou seja, todos receberão uma distribuição de lucro mensal, em função do resultado da atividade, e mesmo quem adquiriu pela sistemática de unidades autônomas se desejar hospedar-se naquele hotel deverá arcar com o valor da hospedagem como um hóspede comum, o que permite viabilizar uma administração única, que se estende a todas as unidades indistintamente.

A primeira experiência com este tipo de lançamento, utilizando o contrato coletivo de venda e operação, ocorre no ano de 1999, na cidade de São Paulo, com a comercialização do Ibis Congonhas, e foi visto como uma forma de apagar a péssima lembrança dos flats no passado, sendo que nos dez anos seguintes, entre 1999 e 2009, segundo o FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), foi registrado um crescimento de 506% no número de lançamentos deste tipo de empreendimento no país.

Esta questão, entretanto, desde que foi publicado no Diário Oficial da União, do dia 19 de março, ganhou um novo ingrediente, pela CVM (Comissão de Valores Imobiliários), a Deliberação CVM 734, que “Delega competência à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários para conceder dispensas em ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos imobiliários vinculados à participação em resultados de empreendimento hoteleiro, nas hipóteses que especifica.”

Até o ano de 2014 não existia nenhuma preocupação dos empreendedores com relação a restrições ou até mesmo punição quanto à publicidade desses projetos, que seguiam igual sistemática adotada pelo mercado imobiliário, até que a CVM suspendeu as vendas do projeto denominado Town houses Copa, localizado no Rio de Janeiro, cuja propaganda era capitaneada por um ex-técnico da seleção brasileira de futebol, tendo como fundamento que o lançamento era uma oferta de valores imobiliários disfarçada de negócio imobiliário.

Esta movimentação da CVM com relação aos condohotéis havia-se iniciado no ano anterior, quando foi expedido um alerta ao mercado, informando que este tipo de empreendimento eram passíveis de registro neste órgão, que foi seguida pela notificação em abril de 2014, a 50 empreendimentos do gênero.

Curiosamente neste mesmo mês ocorreu a primeira decisão da CVM sobre o tema, dispensando de oferta e emissão de valores imobiliários um empreendimento no Rio de Janeiro, denominado Best Western Arpoador Fashion, que foi acompanhada da restrição de venda de frações ideais aqueles que dispunham de patrimônio superior a R$ 1,5 milhão ou que aportassem, no mínimo, R$ 1,0 milhão no empreendimento.

Embora a CVM tenha buscado a celeridade no exame dos pedidos, ao delegar à SRE, braço técnico do órgão, o exame do pedido para obter o benefício da dispensa rápida, existe o pré-requisito de que a comercialização seja feita somente a investidores qualificados (com mais de R$ 1,0 milhão em patrimônio financeiro) ou, caso não se enquadre nesta categoria, invista no mínimo R$ 300 mil no empreendimento, para a modalidade unidades autônomas, e para a venda de frações ideais, R$ 1,5 milhão e R$ 1,0 milhão, respectivamente.

Não há dúvida que o aparecimento de restrições constitui uma dificuldade imposta do segmento, especialmente pela velocidade com que a CVM examinou os pedidos ultimamente, liberando apenas 8 projetos em um ano e meio, além do que a existência dos valores mínimos acaba  modulando o mercado e restringindo os futuros lançamentos, entretanto, existem já defensores da medida adotada, que enxergam nela uma proteção ao investidor, o que representa uma segurança para o setor, uma vez que resultará na regulação da oferta, cujo excesso constitui o principal fator de destruição dos hotéis.