Conceitos de Direito Imobiliário (1)

Publicado em 27 de outubro de 2019

O Direito Imobiliário é um ramo do direito que estuda as normas que regulamentam as relações jurídicas relativas aos bens imóveis, cujas raízes estão no direito de propriedade, encontrando-se em franca evolução com interface em diversas outras áreas do direito, tais como Direito Civil, Tributário, Ambiental, Administrativo, Urbanístico, entre outros, o que exige dos profissionais um profundo conhecimento da dinâmica do mercado imobiliário, acompanhando suas inovações, cada vez mais frequentes.

Dessa forma, visando auxiliar a introdução e o esclarecimento do tema, organizamos os principais conceitos afetos a esta especialidade do Direito, a serem apresentados em mais de uma edição, divididos nas categorias de contratos de compra e venda, contratos de locação, conceitos notariais, condomínios e construção e incorporação.

Alienação fiduciária - Instituto jurídico mediante o qual o credor recebe, em garantia, o domínio resolúvel e a posse indireta de coisa móvel, independentemente da tradição efetiva do bem, permanecendo o devedor na posse direta do bem dado em garantia, assumido as responsabilidades e encargos que a lei civil e penal atribui ao depositário.

Compromisso particular de compra e venda –Contrato particular em que o promitente vendedor se obriga a transferir, dentro de determinado prazo, a propriedade de um bem ao promissário comprador, mediante condições contratuais e financeiras. Usualmente é primeiro instrumento de formalização do acordo, em que as partes acordam as obrigações e direitos assumidos com a negociação, mas que não é suficiente para efetuar a tradição da propriedade do imóvel, pois se exige a lavratura de escritura pública de compra e venda.

Cláusula de arrependimento – Norma particular, que permite, por vontade unilateral, desfeita a obrigação a ser assumida ou permite a livre dissolução do acordo já firmado.

Cláusula de irretratabilidade – Cláusula que obriga as partes às condições impostas no contrato, impedindo-as de atos tendentes a modificações não previstas, tornando o acordo ou pacto imutável.

Due diligence - auditoria com objetivo de conferir segurança jurídica para a aquisição de um imóvel, analisando aspectos do bem e de seus vendedores, mitigando os riscos da negociação.

Evicção - Perda ou desapossamento total ou parcial que o comprador de um imóvel vem a sofrer, face à reclamação, via judicial, proposta por outra pessoa que se considera a verdadeira dona da propriedade anteriormente alienada, cabendo ao adquirente o direito de cobrar de quem o vendeu a totalidade das quantias dispendidas e os frutos restituídos, uma vez que se obriga o alienante a resguardar o adquirente dos riscos da evicção.

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) - Tributo gerado pela transação imobiliária e cobrado pela prefeitura sempre que há transmissão de propriedade de bens imóveis. O recolhimento dessa taxa, que varia de acordo com a legislação municipal, é de responsabilidade do comprador.

Posse - Situação de fato, que se exterioriza pela detenção física da coisa, com ânimo de dono, legitimada pelo domínio ou por qualquer outro título, que se distingue da propriedade.

Propriedade - Relação de direito entre a pessoa e coisa certa e determinada, podendo dela usar, gozar ou dispor, submetendo-a de maneira absoluta, exclusiva e direta à sua vontade e poder, que se distingue da posse.

Quitação - Recibo pelo pagamento feito declarando o recebimento de uma dívida, a favor do devedor, desobrigando-o de obrigação anteriormente assumida.

Reserva de domínio – Cláusula que resguarda ao vendedor o direito sobre a coisa vendida, até que o seu pagamento seja efetuado integralmente, de modo que o bem, embora entregue ao comprador, continua com a propriedade do vendedor até a liquidação total da dívida.

Venda ad corpus - Aquela onde se estipula a quantia a ser paga por um todo, na forma ou estado em que se encontra.

Venda ad mensuram - Venda cujo preço é estipulado por medida ou unidade, de modo a representar que o preço de venda foi estabelecido com base na exata dimensão do imóvel, ficando subordinado a uma verificação quando não ocorrer correspondência real das unidades vendidas.