É possível um terceiro comprar ou alugar garagem em prédios?

Publicado em novembro de 2003

Primeiramente, deve ser analisada a situação condominial da vaga de garagem, no sentido de definir se esta possui uma fração ideal própria ou se é conjunta com a unidade, que pode ser um apartamento ou uma sala.

No caso das garagens que possuem fração ideal própria, temos aquelas que constituem uma unidade autônoma, com matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, sendo uma propriedade exclusiva, cuja venda pode ser feita livremente, não estando enquadrada nos casos previstos no Novo Código Civil.

A novidade expressa na legislação civil refere-se à possibilidade de locação da vaga de garagem a terceiros, desde que seja dada preferência sucessiva a condôminos e possuidores, prevista no artigo 1338 do Novo Código Civil.

Como a questão da segurança é questão relevante em nossa sociedade, o entendimento majoritário é no sentido de submeter à Convenção de Condomínio a autorização para a locação à pessoas não residentes no local, o que não fere o direito de propriedade, mas significa o poder de auto regulamentação que deve ser exercido pelos condomínios.

Voltando à questão da venda, esta deve estar focada na questão das unidades que não possuem registro próprio, cuja fundamentação também constitui inovação do Novo Código Civil, prevista no § 2º do artigo 1339.

De acordo com o dispositivo legal o condômino pode vender parte acessória de sua unidade, como por exemplo a vaga de garagem, a outro condômino, e também a terceiros, desde que esta conste da Convenção de Condomínio e não haja oposição da Assembléia Geral.

Não obstante a previsão legal de venda das vagas de garagem, seja para outro condômino ou mesmo para terceiro, fica um questionamento não esclarecido pela legislação civil quanto à situação dominial desta parte alienada.

Neste caso haveria a necessidade de desmembramento, no caso de venda para terceiro, e de novo cálculo das frações ideais do condomínio, objetivando adequar a nova situação criada com a transferência da parte acessória cuja propriedade foi transferida.