Check-up preventivo nas edificações

Publicado em 03 de junho de 2018

A recente tragédia registrada no início do último mês, que levou à ruína o edifício Wilton Paes de Almeida, de 24 andares, localizado na região do Largo do Paissandu, no Centro de São Paulo, embora se tratasse de ocupação desordenada, em condições precárias de habitabilidade, fruto de uma invasão, traz à tona a importância e a necessidade de se realizar o check-up preventivo das edificações para se garantir a segurança e solidez das construções, reforçando as preocupações evidenciadas em pesquisa realizada pelo IBAPE-SP, que constatou que de cada dez acidentes em São Paulo, sete estão relacionados com a falta de manutenção e não com danos estruturais do imóvel. 

Assim como o corpo humano, as edificações também devem ser encaradas como um organismo vivo, composto por um conjunto de sistemas que integrados garantem sua completa funcionalidade, de forma que a falha de qualquer um destes sistemas pode comprometer os demais, por isso, a necessidade dos check ups, bem como das correções preventivas e corretivas.

Nesse contexto, a norma ABNT 15.575-1:2013 definiu o conceito de vida útil como  o período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção. Ou seja, a duração da edificação está condicionada a realização dos devidos processos de manutenção demandados pela construção.

Portanto, é importante ressaltar que a manutenção dos sistemas não se limitam à obtenção de certidões e documentos como a obtenção da do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), que por si só é insuficiente para garantir se o condomínio está ou não seguro contra desabamentos e incêndios. Logo, as vistorias das edificações devem ir além, devendo avalizar periodicamente todos os sistemas construtivos além do sistema de combate a incêndio, incluindo os sistemas hidráulicos, elétricos, equipamentos, uma vez que um vazamento, por exemplo, que passe despercebido, a depender do local de sua ocorrência pode, eventualmente, causar uma corrosão localizada que resulte, inclusive, no comprometimento de parte da estrutura.

Por estas razões, a norma técnica ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão e manutenção - estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, que deve incluir meios para preservar as características originais da edificação, ao mesmo tempo em que se deve prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes. Esta norma ainda orienta que as construções anteriores a sua vigência devem ainda se adequar ou criar seus programas de manutenção atendendo às recomendações nela estampadas.

Embora exista uma grande discussão jurídica quanto a exigibilidade das normas técnicas, uma vez que por si só elas não tem legitimidade para inovar no ordenamento jurídico, cuja competência é exclusiva do legislativo, no nosso entendimento, os dispositivos técnicos expressos nas normas técnicas podem e devem ser adotados como referência de boas práticas de engenharia, a medida que o conhecimento consagrado nas normas, normalmente, representa o estado da arte de uma técnica. Todavia, eventual aplicação destas normas na decisão de um caso concreto cabe ao julgador, que deve sempre levar em consideração a temporalidade do fato em relação à vigência da norma.