O que significa o conceito “built-to-suit”?

Publicado em 22 de maio de 2005

Por definição, trata-se de uma modalidade de operação imobiliária que pode ser traduzida como construção sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Embora existam ofertas disponíveis no mercado imobiliário, muitas vezes não se mostram adequadas às necessidades dos usuários, caracterizados pelos seguimentos comerciais, industriais e de serviços, que buscam primeiramente uma customização dos espaços, o que traz racionalização dos custos de operação.

Além disso, é notória a aversão empresarial à alocação de recursos para imobilização em ativos fixos, que obriga o comprometimento de uma parcela significativa do fluxo de caixa operacional para atividades que não estejam diretamente relacionadas com o foco de seu negócio, o denominado “core business”.

Trata-se assim de uma modalidade muito utilizada pelas indústrias nos Estados Unidos e na Europa, setor que congrega o maior número de edificações nesta sistemática no Brasil, incluindo galpões e centros de distribuição, mas que se estende também aos setores de escritórios, hoteleiro e educacional.

Como principais características das construções destinadas a estas operações, podemos citar o rigor das especificações técnicas do futuro usuário e o prazo exíguo exigido para sua conclusão, sendo exemplos mais visíveis no país as sedes da Petrobrás e Rede Globo de Televisão, as indústrias Alpargatas e o centro de distribuição da rede C & C de materiais de construção.

Do ponto de vista operacional, o futuro usuário espera do investidor a aquisição do terreno, definição do projeto que atende suas necessidades, desenvolvimento e construção do imóvel e entrega do empreendimento pronto por valor pré-determinado, a ser pago em parcelas mensais.

Pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado o que permite a securitização deste contrato através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas.

No que se refere à formatação contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção cuja característica principal talvez seja o período longo e atípico estabelecido, normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.

Diante disso, ainda que os contratos sejam soberanos entre as partes, existe uma corrente doutrinária que entende ser o contrato na modalidade “built-to-suit” uma locação típica o que pode significar um risco para o empreendedor, ao se sujeitar às mudanças na legislação do inquilinato, bem como no tocante à redução proporcional da multa.

Felizmente, trata-se de pensamento minoritário, pois o entendimento dominante busca respaldo no conceito primordial do contrato, que é não só a remuneração do imóvel, como na Lei das Locações, mas também a amortização dos investimentos realizados para concretização do negócio contratado.

Dessa forma, ao ocorrer um eventual rompimento do contrato pelo usuário, deverá ser estabelecida uma multa que reflita a soma dos valores contratados, garantindo assim as obrigações assumidas, especialmente no que se refere aos fluxos esperados.

Esta linha doutrinária encontra amparo no art. 473 do Novo Código Civil que, em seu parágrafo único, respalda o conceito de locação neste formato cuja rescisão somente poderá ser efetivada pelo usuário antes do prazo quando transcorrido o período equivalente à natureza e vulto dos investimentos realizados.