Avaliação neutra e a solução de conflitos imobiliários

Publicado em 08 de abril de 2018

A atual realidade de saturação do judiciário evidencia a necessidade de se repensar os tradicionais métodos de solução de conflitos, abrindo espaço para novos caminhos, sobretudo nas áreas de construção civil, infraestrutura e do mercado imobiliário, onde as matérias técnicas usualmente permeiam o foco das controvérsias.

Neste cenário, das alternativas propostas entre os Métodos Extrajudiciais de Solução de Conflitos (MESCs), destaca-se a Avaliação Neutra (neutral evaluation), que embora ainda esteja em fase embrionária, tem ganhado espaço, contando com a simpatia dos litigantes.

Esta modalidade tem sua origem na cultura norte-americana e é indicada para orientar as partes em uma solução do conflito quando as negociações chegam a um impasse, especialmente em matérias de ordem técnica, antes da adoção de outro mecanismo de resolução de conflitos.

Para tanto, conjuntamente, as partes devem escolher um especialista na matéria em discussão, que após minuciosa análise dos fatos e da explanação das partes, emitirá um parecer onde deverá explorar de forma objetiva e conclusiva as causas e responsabilidades sobre os principais pontos da controvérsia.

Trata-se de um método simples e relativamente rápido que, devido à autoridade e respeitabilidade do avaliador neutro e independente, confere segurança e respaldo às partes para a tomada de decisões, tornando-as defensáveis contra críticas posteriores.

No entanto, o parecer emitido não é vinculante e nem tem força adjudicatória, por esta razão, sua finalidade precípua é orientar a futura resolução, seja ela consensual ou adjudicatória, o que exige interesse e maturidade negocial entre as partes e o devido assessoramento jurídico.

Por se tratar de uma modalidade ainda embrionária, inexiste normatização quanto ao procedimento a ser adotado, o que exige o cuidado das partes na definição do escopo, das etapas e do prazo, no momento da contratação do profissional, para garantir o contraditório e de afastar questionamentos posteriores.

Nossa experiência com este método sugere que a formalização da contratação do avaliador neutro somente ocorra após a definição do escopo do trabalho, que deve ser definida previamente pelas partes, em conjunto, por meio da proposição de quesitos que irão nortear as etapas futuras, cabendo às partes fornecer a documentação necessária à análise do litígio.

Após o recebimento dos documentos, o procedimento deve seguir com a apresentação individualizada das alegações pelas partes. Na sequência, cabe ao avaliador neutro elaborar, dentro do prazo previamente acordado, o parecer preliminar, opinando sobre a matéria em litígio, onde serão destacados elementos relevantes para formação de suas convicções.

Em função de eventuais erros, omissões ou contradições, a semelhança do que ocorre nas perícias e arbitragens, após apresentação do parecer provisório, cabe às partes apresentar eventuais comentários e solicitações de esclarecimentos, procedendo-se à emissão do parecer definitivo.

Por fim, o parecer definitivo deverá ser acompanhado por mídia digital contendo a identificação estruturada de todos os documentos apresentados pelas partes, bem como eventuais memórias dos estudos executados e todas as demais informações úteis não discriminadas, possíveis de serem obtidas e de interesse ao estudo realizado.

Esta modalidade pode ser adotada em muitas situações específicas onde ocorrem conflitos, especialmente na área imobiliária, onde podemos destacar a ocorrência de sua adoção em casos como a definição de valor de um claim (pleito) em obra por empreitada, equalização de uma dação em pagamento por meio de permuta de imóveis, partilha de bens entre herdeiros, divisão societária, encontro de contas em execução e cálculo do valor de locação comercial.

Cabe ainda destacar que enquanto parecer independente, construído com a participação direta das partes, a Avaliação Neutra se apresenta como instrumento probatório, aproximando-se da produção antecipada de prova, portanto, caso o conflito não possa ser resolvido negocialmente, esta modalidade ainda se mostra atrativa, seja no campo judicial ou arbitral, permitindo a redução da fase instrutória e, consequentemente, conferindo um relativo ganho na celeridade do procedimento, lembrando ser imprescindível o devido assessoramento jurídico, para evitar futuros questionamentos de nulidades ou outras matérias de mérito.