Como utilizar a arbitragem nos negócios imobiliários?

Publicado em 30 de outubro de 2011

Primeiramente é preciso entender que a arbitragem constitui uma alternativa de resolução de litígios, em que as partes em conflito dispensam submeter o julgamento à justiça estatal, permitindo que escolham uma ou mais pessoas da confiança recíproca, denominadas árbitros, a quem caberá a decisão da demanda.

Para utilizar este instituto, as partes devem firmar uma convenção de arbitragem, via cláusula compromissória, contratada anteriormente ao eventual litígio, ou através do compromisso arbitral, que é firmado após o surgimento da controvérsia.

Esta opção pela arbitragem, que somente pode ser adotada sobre direitos patrimoniais disponíveis, baseia-se no princípio da autonomia de vontade das partes, que podem estipular o rito a ser seguido pelos árbitros, observando os princípios processuais do devido processo legal.

Embora preservadas as garantias da ampla defesa e do contraditório, a rapidez na solução do conflito é o primeiro ponto favorável à arbitragem, que se opõe ao largo espectro de recursos que fazem retardar a justiça estatal, comprometedora de sua eficácia, como já observara Rui Barbosa, para quem a justiça tardia não é sequer justa.

Outro aspecto relevante é o sigilo, ao contrário da justiça convencional, onde qualquer cidadão pode ter acesso aos detalhes do litígio, muitas vezes levando pessoas e empresas ao constrangimento e desconforto de publicidade ostensiva em determinados processos judiciais.

Como os negócios imobiliários envolvem uma grande diversidade de pessoas e atividades, existe a probabilidade de ocorrência de problemas nas diversas etapas desta cadeia, tais como corretores, construtores, fornecedores e, principalmente, o consumidor final, cuja característica principal é a especialidade da matéria objeto da controvérsia.

Diante disso,a arbitragem surgecomoa alternativa mais adequada em função das vantagens já enumeradas, mas, especialmente, pela possibilidade das partes indicarem árbitros com notória capacidade profissional sobre o caso em análise.

Neste cenário, cabe ressalvar a questão dos contratos de adesão, muito comuns neste seguimento, onde sugerimos que a eleição da forma de solução de litígios seja transferida para um contrato à parte, onde o aderente possa realmente poder optar entre a arbitragem e a justiça estatal.

Outra questão que deve ser encarada de frente é a necessidade urgente dos responsáveis pela elaboração dos contratos imobiliários adotarem a cláusula compromissória, indicando a arbitragem para dirimir as controvérsias, especialmente nas convenções de condomínio, onde os futuros usuários das unidades deverão submeter suas divergências a esta modalidade moderna e ágil.

Acreditamos que a adoção da arbitragem nos negócios imobiliários seja uma questão cultural, cuja utilização somente trará ganhos às partes, inclusive podendo preservar negócios no futuro, em função da celeridade, economia e sigilo com que se processa sua tramitação.