Built-to-suit sem revisão

Publicado em 4 de novembro de 2007

Em artigo escrito neste espaço anteriormente explicamos as características do contrato denominado “built-to-suit”, caracterizado como uma operação imobiliária onde a construção é feita sob medida para um futuro locatário (inquilino), consistindo em uma modalidade onde um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário, que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Naquela oportunidade comentamos sobre a tipologia desse contrato, cuja corrente doutrinária dominante entende se tratar de uma locação atípica, respaldada em seu conceito primordial, que não se alicerça somente na remuneração do imóvel, como na Lei das Locações, mas visa igualmente a amortização dos investimentos realizados para a viabilização do negócio contratado.

Na hipótese de um eventual rompimento do contrato pelo locatário, este deverá arcar com uma multa rescisória, refletindo a soma dos valores contratados, que garantirá a obrigação assumida, em função da expectativa de fluxo de recebimentos programados, tudo isso respaldado no art. 473 do Código Civil, que fundamenta esta interpretação.

Agora, embora não se trata especificamente da mesma situação, uma decisão da justiça do Estado de São Paulo estabeleceu o entendimento que para os contratos do tipo built-to-suit não cabem ações revisionais de aluguel, que apesar de ser ainda uma sentença de primeira instância, é relevante por se tratar da primeira manifestação em um processo judicial sobre o tema.

O fundamento da defesa foi alicerçado nos princípios balizares dessas operações, compreendendo exatamente as características próprias do imóvel indicadas pelo contratante, exatamente para usufrui-lo por um longo período, o que configura a sua atipicidade, afastando assim a hipótese de uma ação revisional.

No caso específico ainda existia um agravante, a empresa construtora projetou o imóvel pra atender a determinado usuário que, por sua vez, cedeu a um segundo, que ainda transferiu o contrato a um terceiro, o que não constitui nenhuma irregularidade, apenas obriga os sucessores a cumprir todas as obrigações do primitivo contrato.

Além disso, o contrato trazia uma cláusula explícita protegendo a relação jurídica, uma que impedia a rescisão no prazo inicial e outra que vedava a alteração no valor locativo, apenas reajustes, o que levou à improcedência da ação.

Como trata-se de um contrato atípico, para atender a uma finalidade específica, essas operações têm sido lastreadas em recebíveis imobiliários, que o mercado ter ultrapassado as marca de R$ 1 bilhão, grande parte com recursos originários de outros países.

Dessa forma, essa decisão se torna ainda mais importante, diante da possibilidade dos contratos serem revistos e o investimento não ter o retorno esperado, gerando dúvidas no mercado, e se tivesse ocorrido no sentido oposto certamente traria insegurança jurídica a essas operações imobiliárias.