Fim da polêmica sobre avaliações

Nos últimos dias surgiram notícias veiculadas em alguns órgãos de imprensa procurando reacender uma antiga polêmica, relativa à atribuição exclusiva aos engenheiros e arquitetos da realização de avaliações imobiliárias. Em especial, discute-se a extensão dessa atribuição aos corretores de imóveis.

No intuito de informar à sociedade, gostaríamos de trazer alguns esclarecimentos úteis, encerrando esta polêmica, uma vez ser inquestionável que a realização de laudos de avaliação é atribuição exclusiva dos profissionais registrados nos Creas, dentro das diversas modalidades, cabendo aos corretores de imóveis "opinar em transações imobiliárias".

Natureza técnica

As avaliações imobiliárias são trabalhos eminentemente técnicos, pertencentes a uma ciência denominada Engenharia de Avaliações, cujo acervo técnico foi obtido através de centenas de trabalhos, livros e outros materiais reunidos em dezenas de encontros promovidos por 26 entidades profissionais existentes em nosso país. O assunto relativo a avaliações imobiliárias encontra-se hoje normatizado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em trabalho coordenado por uma Diretoria Técnica de Engenharia de Avaliações e Perícias abrigada no Comitê Brasileiro de Construção Civil da entidade. De acordo com a normatização, só pode ser executado por aqueles que possuem formação acadêmica de um curso de Engenharia ou Arquitetura.

Natureza jurídico-legal

A lei que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo - Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966, determina que são atividades e atribuições desses profissionais, dentre outras, "avaliações, vistorias, perícias, pareceres". Da mesma forma a Resolução nº 218, de 29 de junho de 1973, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que discrimina as atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia, especifica as seguintes atividades: "Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico".

Já o Código de Processo Civil em seu Artigo 145, modificado pela Lei nº 7.270, de 10 de dezembro de 1984, estabelece que "os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente"... Mais adiante, o mesmo texto legal, em seu Artigo 420, discrimina: "a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação".

A Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, que dispõe sobre as sociedades por ações diz, por sua vez, que "... a avaliação dos bens será feita por três (3) peritos ou por empresa especializada..." e que "... os peritos ou a empresa avaliadora deverão apresentar laudo fundamentado...". Assim também, o Decreto-lei nº 2.300, de 21 de dezembro de 1986, que dispõe sobre licitação e contratos da Administração Federal, considera serviços técnicos profissionais especializados, entre outros: "pareceres, perícia e avaliações em geral."

Seguindo essa mesma linha, a Resolução nº 345 do Confea, de 27 de julho de 1990, que dispõe quanto ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia, e tem força de lei (Artigo 27, Letra " f ", da Lei Federal 5.194), estabelece todo o procedimento legal que rege a atividade, atribuindo textualmente aos profissionais registrados nos Crea's: "... vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis...". Mais ainda, determina claramente o caso de nulidade quando este procedimento não for seguido: "serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no Artigo 2º quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos Crea's".

Mais recentemente, a Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, que criou o Código de Defesa do Consumidor, prevê como prática abusiva "colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço de desacordo com as normas expedidas pelos órgãos competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas...". Em consonância com este dispositivo legal, basta verificar todas as normas brasileiras relativas à avaliação, onde consta que "... a determinação desse valor é da responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Crea..."

Interpretação legal

A jurisprudência em nossos tribunais é farta em decisões relativas ao assunto. A maioria esmagadora das decisões coincide no que se refere à exclusividade da atribuição a engenheiros e arquitetos procederem perícias. "A nomeação de perito para avaliação de imóvel deve recair na pessoa de um engenheiro..." (Conselho de Justiça Federal). "São nulas as perícias e arbitramentos em ações renovatórias e revisionais... realizadas por técnico em contabilidade... os conhecimentos técnico-científicos que esse trabalho exige, ..., fazem-no privativo do engenheiro ou arquiteto." (Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro). "Laudo pericial - Exame feito por Corretor de Imóveis - Inabilitação legal - Nulidade. ... Não poderia ser nomeado um corretor de imóveis, cuja atuação profissional se restringe, como estabelecido no Art. 7º da Lei nº 4.116/62, a de mediador na venda, compra, permuta, ou locação de imóveis. A perícia só poderia ser realizada, como deverá sê-la, por engenheiro civil ou arquiteto, a teor do disposto na Lei nº 53194/66" (Tribunal de Justiça de Minas Gerais).

Em "O Direito de Construir", de autoria do saudoso jurista Hely Lopes Meirelles, encontramos uma citação lapidar sobre o assunto: "A avaliação de imóveis vem se especializando dia a dia, com a elaboração de normas técnicas e de fórmulas matemáticas para a quantificação de seus valores, o que a tona privativa de engenheiros, arquitetos e agrônomos, detentores do privilégio profissional de todas as perícias prediais...".

O advogado Huagih Bacos, presidente da CVI-SP, Corretor de Imóveis, Conselheiro do Creci/SP e 4º Vice-Presidente do Sciesp, em artigo intitulado "Da importância da avaliação na nova ação revisional de aluguel", por sua vez, enfoca a avaliação prévia do imóvel como essência primordial da ação revisional de aluguel e dependente da prova pericial de engenheira. "Em que pese a autoridade dos corretores de imóveis, a sua opinião (Artigo 3º da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978) traduzida em declaração que legalmente não tem valor decisivo", afirma o advogado.

O ilustre jurista Carlos Mário da Silva Veloso, integrante da mais alta corte jurídica do país, o Supremo Tribunal Federal, em palestra apresentada na Sociedade Mineira de Engenheiros, no dia 3 de agosto de 1988, afirmou textualmente que "as avaliações de imóveis são exclusivas dos engenheiros".

Ética

Em 30 de janeiro de 1988, os presidentes do Crea-MG e do Creci-4ª Região, assinaram um "acordo de cavalheiros", onde consta que "laudo, perícias, avaliações, vistorias, revisionais, inclusive de aluguéis, ..., serão de competência exclusiva dos profissionais registrados no Crea, ...," e que "ao corretor de imóveis, ..., caberá, tão somente, opinar, quanto ao valor de mercado..."

Visando encerrar esta polêmica, trazemos à reflexão um aspecto de cunho ético fundamental, raras vezes abordado em discussões sobre o assunto, mas que se tornou regra obrigatória em países do primeiro mundo. Refere-se ao interesse conflitante entre aquele que avalia e aquele que vende, da mesma forma que, aos médicos, por questões éticas, é vedado serem proprietários de farmácia, ou seja, promoverem a venda de medicamentos.

Assim, julgamos que embora todo o aspecto legal e técnico seja claro no que se refere à exclusividade profissional dos engenheiros e arquitetos em promoverem avaliações imobiliárias, o aspecto ético é relevante, tendo em vista a incompatibilidade de os corretores de imóveis, legítimos interessados nos resultados destas avaliações, elaborarem laudos de avaliação.