Vistoria cautelar arbitral: uma alternativa em novas construções

O crescimento imobiliário nas grandes cidades tem provocado a substituição de velhos imóveis por novos edifícios, gerando construções de porte elevado, com fundações profundas e escavações no terreno para construção de subsolos.

O cenário urbano passa então a mostrar estes edifícios brotando no meio de outros imóveis, muitos deles já desgastados pelo tempo, onde o processo construtivo convive com um canteiro de obras restrito e com as exigências do projeto arquitetônico.

Desta contingência obrigatória surgem inevitavelmente conseqüências desagradáveis aos vizinhos, que podem ser de natureza transitória, como poeira e barulho, ou permanente, caso surjam danos às edificações próximas, decorrentes de eventos incomuns durante a construção.

Na hipótese da ocorrência destes danos, cabe ao construtor ou proprietário da obra a reparação das lesões patrimoniais causadas aos vizinhos, conforme prevê a legislação vigente, que, ao mesmo tempo que garante ao proprietário a construção que lhe aprouver em seu terreno, assegura ao vizinho os direitos de indenização sobre os bens afetados pela construção.

Ocorre porém que, não raras vezes, quando a obra está perto do fim, ou mesmo acabada, surgem reclamações de vizinhos, sobre danos cuja origem é duvidosa, ocorrendo em construções já abaladas ou desgastadas pelo tempo e uso, causando um impasse entre o construtor e o vizinho, onde o desfecho irá ser resolvido nos Tribunais.

O caminho adotado inicialmente pelas construtoras foi buscar a via judicial, com a propositura de uma medida cautelar de produção antecipada de provas, com a nomeação de um perito pelo juiz, objetivando a realização de uma perícia nos imóveis vizinhos ao terreno que iria abrigar a futura obra.

Esta atitude, além de revelar bom senso do construtor, demonstra aos proprietários de imóveis vizinhos a preocupação com a solidez de seu patrimônio, bem como o bem-estar de seus moradores, que sofrerão por algum tempo o incômodo da construção vizinha.

Com o passar do tempo, a notória morosidade das ações judiciais inviabilizou a resolução da questão perante o Poder Judiciário, sendo buscada uma simplificação, com a contratação de profissionais especializados, para realização de vistoria particular.

Com o intuito de eliminar eventuais questionamentos quanto à validade deste procedimento, busca-se a utilização de expedientes próprios, tais como entrega de cópia do trabalho aos proprietários vizinhos, para que tenham ciência do conteúdo da vistoria.

Sem a pretensão de polemizar quanto à eficácia destas medidas, alguns especialistas entendem que o trabalho particular e unilateral, mesmo com todas as salvaguardas adotadas, não substitui a comprovada e total garantia produzida pela sentença homologatória da prova pericial produzida em juízo.

Diante disso, com o intuito de eliminar quaisquer dúvidas quanto à eficácia das medidas adotadas pelas construtoras, fora do âmbito do Poder Judiciário, sugerimos a aplicação dos procedimentos de arbitragem, instituídos pela Lei 9.307, de setembro de 1996.

Este instituto, baseado nos princípios da liberdade de contratar e da solução pacífica dos conflitos, surgiu como uma forma rápida e menos onerosa, permitindo que as controvérsias referentes a direitos patrimoniais sejam solucionadas por um terceiro, denominado árbitro, que resolverá as pendências existentes.

Por esta linha de raciocínio, utilizando os mecanismos constantes no referido dispositivo legal, sugerimos a adoção da VISTORIA CAUTELAR ARBITRAL, instituída através do compromisso arbitral entre o construtor e os vizinhos, com o objetivo de ser proferida uma sentença arbitral retratando as reais condições da situação existente.

Este trabalho, a ser elaborado por um ÁRBITRO PERITO, consistirá na confecção de um relatório, com um resumo dos motivos que ensejaram a vistoria, devendo inclusive serem reproduzidos os requisitos contidos no compromisso arbitral.

A etapa seguinte, denominada fundamentação, deve se caracterizar por uma minuciosa inspeção dos imóveis vistoriados, objetivando a exata descrição e localização em relação à obra e demais imóveis limítrofes, além de conter uma completa averiguação das condições estruturais, em especial aos defeitos ou danos encontrados nos prédios.

A apresentação do trabalho deverá conter um memorial descrito detalhado no que se refere às trincas, fissuras, infiltrações e todas as anomalias encontradas, acompanhadas de fotografias ilustrativas, e será obrigatoriamente vinculado à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), registrada no CREA.

Finalmente, a sentença arbitral deverá conter uma conclusão, onde constará um relato quanto aos eventuais focos de futuros conflitos, destacando-os para posterior utilização pelas partes.

Somente utilizando deste expediente, o construtor e os proprietários da obra estarão resguardados quanto à possíveis litígios decorrentes da obra, que muitas vezes trazem conseqüências financeiras e morais indesejáveis, ficando assegurado ao vizinho o direito sobre possíveis lesões causadas ao seu patrimônio.