Arbitragem e inadimplência condominial

"O recebimento das taxas só pode ser obtido se os condomínios adotarem a arbitragem nos conflitos"

A inadimplência crescente no pagamento das obrigações condominiais tem se tornado um problema freqüente, levando diversas entidades do setor imobiliário e condominial a alertar as autoridades sobre a questão, cujos cálculos indicam que a incidência ultrapasse os 25% em todo o país. 

O assunto ganhou maior destaque a partir da entrada em vigor do novo Código Civil, em janeiro de 2003, que reduziu

 a multa por atraso no condomínio de 20% para 2%, e posteriormente, com o veto do presidente da República ao artigo da Lei nº 10.931/04 que elevaria a multa de 2% a 10%.

O baixo percentual da multa legal torna-se um estímulo à impontualidade, uma vez que o valor da cota condominial acaba deixando de ser prioridade, quando comparada com débitos originários dos juros do cheque especial ou do cartão de crédito, que praticam taxas que superam em cinco vezes a referida multa.

A solução do problema não é fácil e muito menos imediata. Entretanto, os síndicos e administradores de condomínios dispõem de instrumentos legais para aplicarem uma outra forma de multa - que pode ser ainda mais pesada que os percentuais dos textos normativos - aos condôminos que não cumprirem com as obrigações e deveres condominiais.

Assim, desde que a questão seja levada à assembléia devidamente convocada em sintonia com a convenção de condomínio, e a multa seja submetida à votação, sua aplicação deverá ser aprovada por três quartos dos condôminos com direito a voto, podendo atingir os inadimplentes em valor até cinco vezes a contribuição condominial.

Esta sistemática permite aos condôminos analisarem individualmente os casos sujeitos a julgamento, o que levará a uma distinção entre o devedor eventual dos inadimplentes contumazes e oportunistas, evitando-se injustiças. Acrescente-se a esta medida a possibilidade do condomínio decidir o índice de juros a ser cobrado do condômino que não pagar a sua contribuição, não existindo um limite legal estipulado, que deverá ser definido segundo o princípio da razoabilidade.

Tudo isso, entretanto, não é o bastante para garantir o recebimento das taxas condominiais, pelo menos com a agilidade que o assunto merece. Assim, entendemos que isso somente pode ser obtido se os condomínios adotarem a arbitragem na solução dos conflitos originários das relações condominiais, através de sua inclusão na convenção de condomínio.

A norma jurídica que trata da aplicação da arbitragem permite que as partes em conflito dispensem submeter o julgamento à Justiça estatal, possibilitando que escolham uma pessoa da confiança de ambas, denominado árbitro, a quem caberá decidir o conflito.

O baixo percentual da multa é um estímulo à impontualidade, pois a taxa condominial deixa de ser prioridade

Para utilizar essa alternativa de resolução de conflitos, as partes devem firmar uma convenção de arbitragem, via cláusula compromissória, contratada anteriormente ao eventual litígio, ou através do compromisso arbitral, que é firmado quando surge a controvérsia.

Esta opção pela arbitragem, que somente pode ser adotada sobre direitos patrimoniais disponíveis, baseia-se no princípio da autonomia de vontade das partes, que podem estipular o rito a ser seguido pelos árbitros, observando os princípios processuais do devido processo legal.

Embora preservadas as garantias da ampla defesa e do contraditório, a rapidez na solução do conflito é o primeiro ponto favorável à arbitragem, que se opõe à gama de recursos presentes na Justiça estatal, comprometedora de sua eficácia. E, como já observara Rui Barbosa, a Justiça tardia não é sequer justa.

Outro aspecto relevante é a previsão do sigilo, ao contrário da Justiça convencional, onde qualquer cidadão pode ter acesso aos detalhes do litígio, muitas vezes levando pessoas ao constrangimento e desconforto de publicidade ostensiva em determinados processos judiciais.

Não bastassem essas vantagens, a opção pela arbitragem resulta em custos menores, especialmente em função do prazo para a definição do litígio, sendo certo que o maior ônus imposto pela Justiça estatal tem sido justamente o demasiado tempo de duração das ações judiciais.

Ao término, a decisão tomada por meio da arbitragem produz entre os litigantes os mesmos efeitos da sentença proferida pelo Poder Judiciário, uma vez serem os árbitros juízes de fato e de direito, sem que haja possibilidade de recursos.

Aliado aos dispositivos legais vigentes, cabe destacar o esforço que vem sendo desenvolvido no país para disseminar esta cultura, capitaneado pela Câmara Brasileira de Mediação e Arbitragem Empresarial (CBMAE), através de convênio firmado com o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e o Serviço de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (Sebrae), que vem expandindo a formação de câmaras arbitrais em todo território nacional.

Acreditamos que a adoção da arbitragem para decidir os conflitos originários da inadimplência nos condomínios irá contribuir significativamente para a redução do tempo de solução dos litígios, o que inibirá o inadimplente de se proteger ao longo do tempo com recursos protelatórios, oferecendo ao condomínio, em um prazo máximo de seis meses, previsto na Lei de Arbitragem, uma sentença a ser utilizada como título executivo judicial, permitindo a penhora do próprio imóvel objeto do débito. Sobre isto, é pacífico o entendimento jurisprudencial que a penhora pode recair até mesmo sobre o bem de família, decorrente de dívida das obrigações condominiais, o que é perfeitamente legal.