Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), uma nova modalidade de título imobiliário

Publicado em 16 de dezembro de 2018

Após um longo processo perante o Banco Central, acaba de ser disponibilizada, no final de novembro, a Letra Imobiliária Garantida, também conhecida pela sigla LIG, que se soma a outros instrumentos com lastro similar, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e o Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) como fontes para captação de investimentos para o setor imobiliário, inspirada no modelo de covered bonds, comum na Europa, principalmente para financiamentos imobiliários de longo prazo.

Semelhante à LCI e ao CRI, a LIG é um título de renda fixa, sem liquidez, com prazos maiores, cuja remuneração é isenta de imposto de renda e IOF . A principal diferença entre eles reside na garantia conferida ao investidor, Mais tradicional, a LCI é garantida pela  do proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante investimentos de até R$ 250 mil por CPF e instituição bancária em caso de falência.

Já o CRI, embora ofereça retornos maiores, apresenta maior risco, por não ser coberto pelo Fundo Garantidor de Crédito, exigindo do investidor uma melhor análise dos empreendimentos imobiliários dos tomadores do empréstimo, já que o título é lastreado em créditos imobiliários, tais como financiamentos ou contratos de longo prazo que tenham o imóvel como garantia de pagamento.

Nesse contexto, o grande diferencial da LIG, que inclusive encontra-se explicito em seu próprio nome, é a dupla garantia que ela oferece ao investidor, que além da salvaguarda do próprio banco que emitiu o título, conta ainda com a garantia da carteira de ativos imobiliários específica para este fim, que não poderá ser utilizada para quitar outras dívidas da instituição no caso de falências.

Paralelamente, o instrumento conta ainda com a possibilidade de ter sua remuneração atrelada à variação cambial, o que pode aumentar a atratividade para captação de investimentos estrangeiros, que sempre buscam um hedge cambial, em função da notória flutuação da moeda americana no país.

Com esta nova alternativa de crédito, a expectativa do Banco Central é que o instrumento diversifique as fontes de recursos para o setor imobiliário, o que certamente contribuirá para a expansão do crédito nos próximos anos e ampliará a participação de investidores institucionais e estrangeiros na estrutura de financiamento das instituições financeiras responsáveis pela emissão do novo título, o que resultará na diminuição da primazia da poupança e do FGTS como principal forma de funding para este mercado, que hoje correspondem a mais de 80% do total de recursos disponíveis para financiamento imobiliário.